不動産投資は、安定した収益が見込める魅力的な資産運用のひとつです。しかし、誰もが成功できるわけではありません。特に初心者は「ヤバい不動産投資会社」にも注意しなければいけません。
表面上は立派なパンフレットや営業トークで魅力的に見えても、実態には詐欺まがいの行為が隠れている会社があります。
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今回は、ヤバい不動産会社の見抜き方をわかりやすく解説します。過去に行政処分を受けた不動産投資会社や、実際に評判の悪い不動産投資会社も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
評判の悪い大手不動産投資会社5選
行政処分歴やトラブルを起こしている評判の悪い不動産投資会社は、次のとおりです。
・みんなで大家さん
・スマートデイズ（カボチャの馬車）
・レオパレス21
・日本クオリティーエステート
・エスコンアセットマネジメント
それぞれ詳しく見ていきましょう。
みんなで大家さん｜監督官庁による行政指導
| 会社名 | みんなで大家さん販売株式会社 |
| 本社 | 東京都千代田区二番町12番地3 グレイス麹町3階 |
| 創設 | 1998年 |
みんなで大家さんは、2013年に不適切な会計処理の発覚による行政処分を受けています。
また、2024年には一部の投資商品では運用状況が不透明と指摘され、東京都と大阪府から不動産特定共同事業法の違反を理由に業務停止命令の行政処分を受けています。
少額投資が可能で魅力的に見えますが、運用元の信頼性や案件の実態の事前確認は大切です。「高利回り＝高リスク」であることも理解しておきましょう。
スマートデイズ（カボチャの馬車）｜サブリースのやばい会社
| 会社名 | 株式会社スマートデイズ |
| 本社 | 東京都中央区銀座1丁目7番10号 ヒューリック銀座ビル4階 |
| 創設 | 2012年 |
過去に発生した投資詐欺事件の代表格です。高利回りとサブリース保証を売りにしていましたが、実態は赤字運用と発覚。多数の投資家が損失を被りました。
現在は破産しています。リスク管理の重要性を知るためにも、過去の教訓として覚えておきましょう。
レオパレス21｜居住者からの不満が多い
| 会社名 | 株式会社レオパレス21 |
| 本社 | 東京都中野区本町2丁目54番11号 |
| 創設 | 1973年 |
ワンルームマンションの運営で知られる企業です。オーナー向けのアパート運営も行なっています。しかし、施工不良問題により、多数の物件で改修が必要になった過去があります。
また、「壁が薄い」「防音性が低い」など居住者からの不満も多く、入居率にも悪影響を与えています。
投資を検討する際には注意したほうがいいでしょう。
日本クオリティーエステート｜行政処分履歴あり
| 会社名 | 株式会社日本クオリティーエステート |
| 本社 | 東京都渋谷区渋谷2-1-5 青山第一田中ビル6Ｆ |
| 創設 | 2012年 |
主に中古区分マンションを扱っている不動産投資会社です。2022年に重要事項説明書の不備により行政処分を受けています。
情報開示の不十分さや、取引時の透明性に課題があるとみなされました。現在でも業務改善に関する報告はされていないので注意が必要です。
エスコンアセットマネジメント｜金融庁から処分
| 会社名 | 株式会社エスコンアセットマネジメント |
| 本社 | 東京都港区虎ノ門2丁目10番4号 オークラプレステージタワー20F |
| 創設 | 2014年 |
2022年に金融庁から業務停止および改善命令の行政処分を受けています。不動産鑑定評価額の操作を図ったという疑惑があり、運用の公正性に疑念が生じたのが原因です。
投資信託やREITに関心がある場合は、運用会社のトラブル履歴も確認しておきましょう。
評判の悪い不動産投資会社の特徴
評判の悪い不動産投資会社の主な特徴は次のとおりです。
・行政処分やトラブルがある
・契約内容が不明瞭
・勧誘が強引
・節税を強調する
・運用リスクを説明しない
・利回りが不自然に高い
・対応が悪い
・口コミが悪い
・物件の現地調査が困難
・契約を急かす
それぞれ詳しく見ていきましょう。
行政処分やトラブルがある
行政処分とは、国土交通省や都道府県が不動産会社の違法行為や不適切な業務運営に対して下す処分です。業務停止や免許取消しなども含まれます。
顧客への説明不足、契約違反、詐欺的行為などが行政処分の主な原因です。このような不動産投資会社は信頼性に大きな疑問符がつきます。
なお、行政処分の履歴は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで確認可能です。契約前に必ずチェックしておきましょう。
過去にトラブルを多く抱えている不動産投資会社にも注意が必要です。インターネットで会社名を検索した際に多くの苦情や悪評が見つかる場合は、利用を避けたほうがいいでしょう。
契約内容が不明瞭
複雑な契約条件や細かな手数料体系を意図的にわかりにくく説明するケースです。顧客が十分に理解しないまま契約を結ばせようとする会社には悪評が目立ちます。
・重要事項説明書の内容を駆け足で読み上げる
・専門用語を多用する
・契約後に追加費用を事前に説明しない
・解約条件や違約金に関する説明がない
良心的な不動産投資会社は、契約内容について時間をかけて丁寧に説明し、顧客が理解できるまで何度でも質問に答えてくれます。
説明を求めても曖昧な回答しか得られない場合は契約を避けましょう。
勧誘が強引
強引で執拗な勧誘も評判の悪い不動産投資会社の特徴です。
・しつこく電話をかけてくる
・アポイントなしで訪問してくる
・断っているにも関わらず勧誘を続ける
・執拗に食い下がる
信頼できる不動産会社は、顧客のペースを尊重して十分な検討時間を設けてくれます。断られた場合は潔く引き下がり、しつこく連絡を続けることはありません。
節税を強調する
節税を前面に押し出す会社は、物件自体の投資価値が低い可能性があります。
不動産投資の主目的は安定した収益を得ることです。節税はあくまで副次的な効果に過ぎません。しかし、評判の悪い不動産投資会社は、節税効果に目を奪わせて空室リスクや修繕費用などのコストを十分に説明しません。
そもそも、節税の対象となるのは年収1,200万円以上で物件が築古アパートかマンションです。該当しないにも関わらず節税効果を強調してくる場合は要注意です。
運用リスクを説明しない
不動産投資に伴うリスクについて十分に説明しない不動産投資会社も要注意です。
不動産投資には空室リスクや家賃下落リスク、災害リスクなど、さまざまな潜在的危険があります。しかし、悪質な業者はリスクについて意図的に触れようとしません。
「絶対に儲かります」「リスクはありません」といった根拠のない断言をする会社にも注意が必要です。
信頼できる不動産投資会社は、メリットだけでなくデメリットやリスクについても包み隠さず説明し、顧客が十分に理解した上で投資判断を行えるようサポートしてくれます。
利回りが不自然に高い
利回りは重要な指標ですが、平均に比べて不自然に高い利回りを提示する会社は怪しいと思っていいでしょう。
区分マンションの地域別平均利回りは下表のとおりです。
| 地域 | 平均利回り |
| 全国 | 7.02% |
| 北海道 | 11.89% |
| 東北 | 12.56% |
| 首都圏 | 6.52% |
| 信州・北陸 | 15.86% |
| 東海 | 8.96% |
| 関西 | 7.19% |
| 中国・四国 | 12.80% |
| 九州・沖縄 | 10.14% |
平均を大幅に上回る高利回りを謳う物件は、必ず何らかの理由があります。
・立地が極端に悪い
・建物が老朽化している
・周辺環境に問題がある
など
高い家賃を設定して利回りを良く見せかけているケースもあるので注意が必要です。実際には相場より高すぎて入居者が見つからない、または、すぐに退去してしまいます。
対応が悪い
対応の質は、不動産投資会社の信頼性を判断する重要な指標です。
評判の悪い不動産投資会社は、次のような基本的対応ができていないケースも少なくありません。
・質問に対する回答が曖昧で的を射ていない
・約束した時間に連絡をしてこない
・資料の送付が遅れる
など
契約前は丁寧に対応していたのに、契約後は態度が一変して冷たくなったり、トラブルが発生した際に責任逃れをしようとしたりする不動産投資会社もあります。
信頼できる不動産会社は、初回の相談から契約後のアフターフォローまで一貫して丁寧な対応を心がけています。電話やメールの返信が早く、わからないことがあれば親身になって説明してくれます。
口コミが悪い
評判の悪い会社には、否定的な口コミも数多く投稿されています。特に注意したいのは、同じような苦情や問題が複数の投稿者から寄せられているケースです。これは偶然ではなく、会社の体質的な問題と考えていいでょう。
サクラによる不自然に良い口コミが大量投稿されている場合も要注意です。投稿時期が集中していたり、内容が似通っていたりする場合は、操作されている可能性があります。
物件の現地調査が困難
不動産投資において物件の現地調査は欠かせませんが、評判の悪い会社は理由をつけて現地見学を避けようとします。
・遠方なので難しい
・入居者がいるので見学できない
・写真で十分判断できる
など
このような場合は、顧客に知られたくない事実を隠している可能性もあります。そもそも物件が存在しない詐欺的なケースや、所有権に問題がある悪質なパターンも考慮したほうがいいでしょう。
信頼できる不動産会社であれば、顧客の現地調査を積極的にサポートし、物件の良い面だけでなく注意すべき点も率直に説明してくれます。
契約を急かす
評判の悪い不動産投資会社は、顧客に十分な検討時間を与えず契約を急かします。しかし、契約を焦る必要はありません。
悪質な不動産投資会社は、不利な条件や隠れた問題点が発覚するのを恐れています。他社と比較されたら困る事情も抱えているはずです。営業担当者の成績やノルマのプレッシャーから、早く契約を取りたいという動機もあるでしょう。
不動産投資は多額の資金が動く取引です。十分な時間をかけて慎重に判断するのが当然と言えます。
ヤバい不動産投資会社を見分ける方法
詐欺に遭わないようにするためにも、ヤバい不動産投資会社を見分ける方法を確認しておきましょう。
・国土交通省のネガティブ情報を確認する
・第三者が運営するサイトの口コミをチェックする
・実績を調べる
それぞれ詳しく解説します。
国土交通省のネガティブ情報を確認する
国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索サイト」では、過去に行政処分を受けた不動産会社の情報を検索できます。
検索方法は簡単です。会社名や免許番号を入力するだけで、過去の処分を確認できます。処分年月日や処分理由も記載されているので、起こした問題の把握も容易です。
「処分歴なし=優良な不動産投資会社」とは限りませんが、処分歴は明確な判断基準になります。
第三者が運営するサイトの口コミをチェックする
口コミは、第三者が運営する複数のサイトで確認しましょう。自社運営のサイトは自作自演の可能性があるので参考にはなりません。
ひとつのサイトだけでなく、複数のサイトで情報を収集して全体的な傾向も把握しましょう。
実績を調べる
実績には、取扱物件数、設立年月、財務状況、役員の経歴なども含みます。上場企業であれば有価証券報告書、非上場企業でも決算公告などで財務状況はある程度把握できます。
長期間にわたって安定した運営を続けている不動産投資会社は、顧客から信頼を得ている証と言えるでしょう。設立間もない会社が悪いとは限りませんが、不動産投資は長期間にわたる取引です。
将来にわたって安定したサービスを提供できる会社を選ぶためにも、設立年月は必ず見ておきましょう。
ワンルームサブリースのやばい会社にも注意
ワンルームのサブリースとは、オーナーが所有するワンルームマンションをサブリース会社に一括で貸し出し、その会社が入居者募集や賃貸管理を行う仕組みです。
ワンルームマンション投資におけるサブリースは「家賃保証」という言葉の安心感から選ばれがちですが、すべての会社が信頼できるとは限りません。
ワンルームサブリースのやばい会社にありがちな特徴を詳しく見ていきましょう。
契約後に家賃保証額を減額
契約時には長期にわたり一定額を保証すると説明されていても、市況悪化や空室率上昇を理由に減額請求が行われることがあります。
違法とは言えませんが、結果として想定していた収支計画が大きく崩れてしまうリスクがあります。
家賃保証の打ち切り
急に家賃保証が打ち切られるケースです。
なぜ打ち切られるの？
・入居者がなかなか決まらない
→ 空室が多く、管理会社が赤字になる。
・物件が古くなって魅力が下がる
→ 借り手が見つかりにくくなる。
・家賃相場が下がる
→ 周辺の賃料が下がると保証額が見直される可能性がある。
・契約に「見直し条項」がある
→ 多くのサブリース契約では、定期的な保証家賃の見直しができる
家賃保証には過度な依存をせず、物件の立地や条件から実際の賃貸需要を冷静に判断しましょう。
免責期間が長い
免責期間とは、入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでの間、家賃保証が適用されない期間です。免責期間が長いほど空室リスクをオーナーが負担することになり、「保証されていたのに収入が途切れる」という事態に陥りかねません。
財務状況が悪い
サブリース会社の財務状況が悪い場合、家賃保証が機能しなくなる恐れがあります。経営が不安定な会社では保証額の減額や支払い遅延が発生するだけでなく、倒産によって契約が破綻するリスクも否定できません。
サブリースは長期契約が前提となるため、会社の規模や実績、財務の健全性などを事前に確認することが大切です。
契約内容の説明が不十分
重要な条件が小さな文字で記載されていたり、リスクに関する説明が曖昧だったりすると、契約後に「聞いていなかった」というトラブルが生じやすくなります。
サブリース契約は専門用語も多いため、納得できるまで説明を求め、少しでも違和感があれば安易に契約しないようにしましょう。
ヤバい不動産投資会社に騙されない方法
ヤバい不動産投資会社に騙されない方法は、次のとおりです。
・不動産投資の知識を習得する
・複数の不動産投資会社を比較する
・その場で契約を決めない
それぞれ詳しく解説します。
不動産投資の知識を習得する
知識不足はヤバい不動産投資会社に狙われやすくなります。事前の学習は防御の第一歩です。
実質利回りの計算方法
物件の評価基準
税金や維持費などのランニングコスト
上記については必ず習得しておきましょう。このような知識があれば、営業担当者が提示する収益シミュレーションが現実的かどうかを判断できます。
不動産市場の動向と地域特性に関する情報収集も重要です。インターネットで公開されている統計データや、現地での周辺環境確認は欠かせません。
不動産投資に関する法律の理解も必須です。法律の知識があれば、不当な契約を押し付けられそうになっても適切に対応できます。
複数の不動産投資会社を比較する
複数の会社から情報を収集して提案内容を比較検討すれば、ヤバい不動産投資会社を見抜きやすくなります。
比較検討する際は、「同じような物件について」「どのような提案をしてくるか」を確認しましょう。利回り計算や管理費用、修繕費の見積もりなどに大きな差がある場合は、その理由を詳しく聞いてください。
適切な説明ができない会社や、他社の批判ばかりする会社は避けたほうが賢明です。
その場で契約を決めない
営業担当者が魅力的な提案をしてきても、その場で契約を決めるのは避けましょう。
不動産投資は人生においても大きな決断です。本当に良い物件であれば、十分な検討時間を経ても価値は変わりません。むしろ、検討を急かす不動産投資会社こそ警戒すべき相手です。
契約前には、家族や信頼できる知人との相談をおすすめします。第三者の客観的な意見を聞けば、気づかなかった問題点の発見や判断の見直しも可能です。
専門用語が多く理解が困難な部分がある場合は、遠慮なく質問しましょう。必要に応じて専門家に相談することも大切です。
不動産投資詐欺の相談先
金融サービス利用者相談室
金融庁が設置している金融サービス利用者相談室は、不動産投資に関するトラブルを相談できる公的な窓口です。
受付時間：平日10時～17時
電話番号：0570-016811（IP電話からは03-5251-6811）
相談は無料で匿名相談も可能です。
直接的な被害回復や業者への指導を行うものではなく、主に情報提供やアドバイスが中心となります。
多数の同様な相談が寄せられた場合には、金融庁による行政処分や業務改善命令の根拠となり得るため、被害防止の観点からも積極的に相談したほうがいいでしょう。
消費者ホットライン
消費者ホットライン（電話番号188）は、全国統一の消費者相談窓口です。不動産投資に関するトラブルについても相談を受け付けています。原則として相談無料で、土日祝日も含めて利用できる地域も多くあります。
相談時には契約書や重要事項説明書、営業担当者とのやり取りの記録など、関連する資料を可能な限り準備しておくとスムーズです。
弁護士
法的な権利の実現や損害賠償請求を検討しているときは、弁護士への相談がも確実な解決方法となります。
すでに金銭的な被害が発生しており、業者側が任意での解決に応じない場合は、まず弁護士に相談したほうがいいでしょう。業者が破産や廃業をしているケースでも、さまざまな回収手段を検討してもらえます。ただし、不動産取引分野での経験豊富な弁護士選びは必須です。
初回相談は30分5,000円程度が一般的ですが、法テラスの制度を利用すれば収入が一定基準以下の場合は無料で相談を受けられます。
相談時には被害の全体像を時系列で整理し、契約書類や証拠となる資料を漏れなく持参しましょう。
おすすめの不動産投資会社紹介サービス
怪しい投資会社に騙されないためにも、信頼できる不動産投資会社を個人や企業に紹介するサービスの利用がおすすめです。紹介サービスでは、投資家のニーズや条件に合った会社を選定して、適切なアドバイスとサポートを行なってくれます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
Oh!Ya(オーヤ)
Oh!Ya（オーヤ）は複数の不動産投資会社に一括で面談予約ができる初心者向けサイトです。不動産投資を始めたいけど、何から始めればよいかわからないという人でも簡単に始められるのが魅力。
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| 会社概要 | |
| 社名 | 株式会社セレス |
| 本社 | 東京都渋谷区桜丘町1番1号 渋谷サクラステージ SHIBUYAタワー21階 |
| 創業 | 2005年1月 |
勝つための不動産投資ドットコム
勝つための不動産投資ドットコムは、誠実な営業担当者多く抱える不動産投資会社を紹介するサービスです。
良質な金融機関と提携する会社や、責任ある管理を行える会社など、30年後も信頼できる会社を探している人におすすめ。
30年以上の長い期間を不動産投資会社とお付き合いをすることになるケースもあるため、安定的な投資を考えている人は利用を検討してみましょう。
| 会社概要 | |
| 社名 | 株式会社イード |
| 本社 | 東京都中野区本町1丁目32番2号 |
| 創業 | 2000年4月 |
