不動産投資の節税なんて嘘じゃないかと感じる人は少なくありません。
営業担当者の説明やインターネット上の情報には、税制の仕組みを十分に理解しないまま節税を強調しているパターンもあります。そのような情報を信じた場合ね短期的には還付金が得られても、数年後にキャッシュフローが悪化して赤字になるのです。
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本記事では、不動産投資の節税が「嘘」と言われる理由を整理しながら、実際に節税効果が出るケースとそうでないケースを具体的に解説します。営業トークに惑わされず、正しい知識で判断するためのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
なぜ不動産投資の節税は嘘と言われるのか
不動産投資の節税が嘘と言われるのは、次のような理由です。
・営業トークによる誤解
・税制改正
・キャッシュフローの悪化
それぞれ詳しく見ていきましょう。
営業トークによる誤解
不動産会社の営業では、「節税になります」「年収900万円なら毎年数十万円戻ります」といったフレーズが多用されます。このような言葉は耳障りがよく、一見すると投資のハードルを下げる効果があります。
しかし、営業が示すシミュレーションは多くの場合「初年度限定の数字」です。減価償却や損益通算の効果は永続的なものではなく、数年後には償却が終わり、課税額が元に戻ります。
また、経費や修繕費などのマイナス要素を最小限に見積もるため、実際の収支と乖離が生じます。節税できるが利益は出せないという点には要注意です。投資後にキャッシュが減る現実に直面すると、節税は嘘だったと感じてしまうでしょう。
税制改正
かつては不動産投資による損益通算を活用して、大幅に税金を減らすことも可能でした。しかし、近年は税制改正により、節税目的だけの投資に対して規制が強化されています。
特に2020年度税制改正で海外不動産の減価償却費を利用した損益通算が制限され、節税の自由度は大きく低下しました。国内でも赤字を意図的に作る行為や、事業実態のない法人設立による節税策に対して、国税庁が厳しく目を光らせています。
以前は有効とされた節税方法が現在では通用しなくなっているケースも多く、古い情報を信じたまま投資を始めると「話が違う」と感じる結果になりかねません。
キャッシュフローの悪化
節税により税金の支払いは減りますが、それだけで手元の現金が増えるわけではありません。税負担が一時的に軽減されても、毎月のローン返済や修繕費などが積み重なれば、手元資金は確実に減ります。
営業担当者は節税額を強調しますが、実際には物件全体のキャッシュフローを考慮していないケースがほとんどです。
不動産投資の節税は本当に可能？仕組みと条件を解説
不動産投資の節税は全くの嘘ではありません。正しく理解して制度の範囲内で活用すれば、税負担を抑えることは可能です。ただし、節税効果が出る仕組みは複雑で、所得の種類や投資スタイル、物件の構造によって結果が大きく異なります。
そもそも、節税の本質は会計上の赤字を利用して課税所得を圧縮することであり、実際にお金が増えるわけではありません。節税の仕組みと前提条件を詳しく見てきましょう。
減価償却による損益通算の仕組み
不動産投資における代表的な節税手法が、減価償却を利用した損益通算です。
建物は時間の経過とともに価値が下がる資産であるため、減少分を毎年経費として計上することが認められています。減価償却費を経費に加えれば帳簿上の利益が減少するため、課税所得の圧縮が可能です。
たとえば、年間家賃収入が300万円で経費が250万円の場合、残り50万円が課税対象になります。しかし、減価償却費が加わると利益がゼロ、あるいは赤字として扱われます。ここで発生した赤字を給与所得などの他の所得と相殺するのが損益通算です。
ただし、節税効果は建物の償却期間中だけに限定され、償却が終了すると税負担は元に戻ります。減価償却による節税は一時的な効果です。長期的には資金繰りのバランスを考慮した戦略が欠かせません。
必要経費として認められる範囲
不動産投資では、事業に関連する支出を必要経費として計上できるため、その分の所得を減らせます。
〇経費として認められる主な項目
・管理委託料
・修繕費
・共用部清掃費
・広告費
・火災保険料
など
ただし、すべての支出が経費として認められるわけではありません。プライベート利用に関わる費用や、資産価値を向上させるための大規模リフォームなどは資本的支出とみなされ、経費算入の対象外となることもあります。
領収書や契約書の保存が不十分な場合は、税務調査で否認されるリスクもあるので注意が必要です。節税効果を最大化するためにも、会計処理を曖昧にせず、税理士のアドバイスを受けながら正確な経費管理を行ないましょう。
相続税・法人化による節税
不動産投資は、所得税だけでなく相続税や法人税の節税につながる可能性もあります。
相続税の観点では、現金よりも不動産の評価額が低く算定されます。たとえば、不動産の相続税評価額は土地は路線価(時価の約80%)、建物は固定資産税評価額(時価の約50-70%)です。賃貸用不動産であれば、貸家建付地評価や貸家評価によって、評価がさらに下がる可能性があります。
法人税の実効税率は約30%程度です。個人の所得税は累進課税で、住民税を含めると最高約55%であるため、高所得者には法人化のメリットがあります。ただし、法人化すると配当や役員報酬として資金を移転する際に再度課税される二重課税の問題があるので注意が必要です。設立費用や会計維持コストも発生します。
いずれにしても、節税のためだけに法人化するのは慎重になったほうがいいでしょう。
節税効果が出やすい人
不動産投資で実際に節税効果を感じやすいのは、一定以上の給与所得がある人や、複数の物件を長期保有している人です。
| 節税効果が出やすい人 | 節税効果が出にくい人 | |
| 給与水準 | 年収900万円以上で所得税率が高い層。課税所得を圧縮する効果が大きく、損益通算による還付が実感しやすい。 | 年収600万円以下で税率が低い層。還付額が小さく、節税効果を体感しにくい。 |
| 保有規模 | 複数物件を長期保有し、節税と資産形成の両立を意識している。 | 1件のみ保有で、節税を主目的に購入。短期の税還付だけを狙っている。 |
| 投資戦略 | 売却・相続まで含めた総合的な設計。短期の節税よりも最終リターンを重視。 | 節税だけに注目し、長期収支や資産価値の変化を考慮していない。 |
特に年収900万円前後以上の会社員は所得税と住民税の負担が大きく、損益通算による節税効果が実感しやすい層といえます。ローンを活用して建物部分の減価償却を大きく計上できる物件を保有している場合も有利です。
一方、年収が低い人やキャッシュフローに余裕のない人は、節税による効果よりも持ち出し負担が上回るリスクがあります。
節税目的の不動産投資が失敗に終わるケース
節税を目的にしてしまうと損失を生む結果につながりやすくなります。特に注意したいのは、次のようなケースです。
・減価償却の過信と税務否認
・新築ワンルームの持ち出し増加
・海外不動産の過大償却トラブル
・住宅ローン控除対象外の見落とし
それぞれ詳しく見ていきましょう。
減価償却の過信と税務否認
減価償却を利用した損益通算は節税手法として広く知られていますが、過信すると重大なトラブルにつながります。
たとえば、建物と土地の区分が不明確なまま過大に建物部分を計上した場合、税務調査で「償却額が不適切」と判断され、修正申告を求められるケースがあります。現地評価額を恣意的に設定し、短期間で多額の減価償却を計上していた投資家が国税庁に一斉に否認された事例もあるので注意が必要です。
減価償却はあくまで会計上の処理であり、実際の価値減少を合理的に説明できなければ認められません。節税額だけを重視して仕組みの整合性を軽視すると、追徴課税や延滞税を課されて想定以上の損失を被ることになります。
サラリーマン投資家の間で多いのが、新築ワンルームマンションによる節税目的投資です。
販売会社の営業では「家賃収入でローンを返せば実質ゼロ円」「節税で毎年還付がある」といった説明がなされますが、実際には修繕積立金や管理費、空室リスクなどの支出が積み重なり、持ち出しが発生するケースがほとんどです。
減価償却による節税効果は数年で終わり、その後は税金の軽減も得られなくなります。新築マンションは購入直後に資産価値が下がるため、ローン残債を上回る価格での売却も困難です。
短期的な節税を狙って購入すると、長期的な赤字に転じる典型的な失敗パターンと言えるでしょう。
海外不動産の過大償却トラブル
過去にはアメリカなどの木造住宅を購入して「短期で大きな減価償却を取れる」とうたう海外不動産投資が流行しました。
日本の税制では、海外の建物も減価償却が可能とされていましたが、現地評価額の操作や法定耐用年数の誤用などにより、実態に合わない節税スキームが横行したのです。その結果、2020年度税制改正により、2021年以降の所得から国外中古建物の減価償却費が損益通算の対象外とされました。
海外不動産を利用した節税策は専門的な知識と法的根拠を必要とし、正確な会計処理が伴わなければ成立しません。制度の抜け道を狙う発想自体がリスクを高めると考えましょう。
住宅ローン控除対象外の見落とし
住宅ローン控除は、あくまで自ら居住するための住宅が対象です。投資用マンションや賃貸物件には適用されません。「ローン控除も活用できます」という誤った説明をする業者も存在するので注意が必要です。
なお、家賃収入は課税されるため、実際のキャッシュフローは悪化しやすくなります。制度の適用範囲を理解せずに節税になると信じて契約すると間違いなく失敗するでしょう。
不動産投資の節税における営業トークに騙されない方法
節税の思わぬトラブルを避けるためにも、営業トークに騙されない方法を確認しておきましょう。
・節税額の根拠と前提年数を確認する
・土地と建物の割合や経費算入の整合性を検証する
・数値シミュレーションを第三者にチェックしてもらう
それぞれ詳しく解説します。
節税額の根拠と前提年数を確認
営業担当者が示す「年間〇万円の節税効果」には、必ず前提となる年数や条件があります。多くの場合は減価償却が続く数年間だけを前提に作られているため、償却期間が終わると節税効果は急速に薄れます。
税制改正によって制度が変更される可能性にも注意が必要です。節税される金額が何年続くのかは必ず確認しましょう。いずれにしても、営業担当者が提示する数値が短期的な演出なのか、長期的な効果なのかを見抜ければ防御策になります。
土地と建物の割合や経費算入の整合性を検証
契約書に記載された「土地・建物の割合」が相場と比べて不自然に偏っていないかどうかは、必ず確認しましょう節税効果を強調するために、建物の割合を実際よりも高く見せる資料は珍しくありません。
土地は減価償却の対象外なので、建物部分を多く計上すると見かけ上の節税額は増やせます。経費として計上できる範囲についても、営業担当者の説明が正確とは限りません。数字の整合性が取れていない見積書は信頼性の低いサインです。
数値シミュレーションを第三者にチェックしてもらう
営業資料に掲載されるシミュレーションは、見栄えを重視した販売用のデータです。現実的とは限りません。多くの場合、空室率や修繕費、金利変動などのリスク要素が控えめに設定されています。
資料はそのまま信用せず、税理士や不動産コンサルタントなどの第三者にチェックしてもらうのが有効です。専門家は、数字の前提が妥当か、将来的に赤字リスクがあるかを冷静に分析できます。複数社にシミュレーションを依頼して比較するのも、ひとつの方法です。
節税トラップに巻き込まれないためには、営業トークの都合のよい未来図を鵜呑みにせず、リスクを可視化する姿勢が不可欠です。
節税よりも大切な不動産投資の視点３つ
不動産投資の目的は節税ではなく資産形成です。節税を目的化せず、健全に資産を増やしていくための視点を確認しておきましょう。
・物件の選定
・キャッシュフローの安定
・出口戦略の設計
それぞれ詳しく解説します。
物件の選定
不動産投資において重要なのは物件選定です。スタート地点で誤った選択をしてしまえば、後の努力では取り返せません。物件選定は勝負の八割を決める入口戦略と言えます。
物件選定時の主なポイントは次の3つです。
1.立地と需要
駅距離、周辺環境、人口動態、再開発の有無などを多角的に分析して、長期的に入居需要が見込めるエリアを選択します。人気エリアや利回りが高いという理由ではなく、実際の賃貸ニーズを裏付けるデータに基づいた判断が不可欠です。
2.収益性と将来性
実質的なキャッシュフローを試算して長期的に利益を残せるかどうかを検証します。メンテナンスの状況によっては将来的な修繕費負担が想定以上に膨らむこともあるため、購入前の調査と見積もりは怠らないようにしましょう。
3.市場性
出口戦略を見据え、将来も買い手が付きやすい物件を判断します。単身者向けワンルームや地方物件などは需給バランスが変動しやすいため、特に慎重な見極めが必要です。
キャッシュフローの安定
仮に税金が一時的に減っても、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支出がそれ以上に増えていれば資産形成につながりません。特に注意したいのは、家賃下落や空室の発生など、節税では補えない要因によって収支が崩れるケースです。
これを防ぐには、収益と支出のバランスを細かくシミュレーションし、余裕資金を確保しておく必要があります。節税を理由に赤字を容認するのではなく、黒字を維持しながら適正に税金を払うほうが結果的に安定した資産形成につながるのです。
税務上の効果よりも、キャッシュの動きを最優先に考える姿勢が、不動産投資を長く続けるためには欠かせません。
出口戦略の設計
購入時点から「いつ・どのように売却または相続するか」という出口戦略の設計が不可欠です。
物件の価値は年数とともに変化します。修繕費や金利の影響も無視できません。たとえば、築年数が進んで家賃が下落しても、土地の資産価値や再開発の可能性を見越した戦略があれば、損失を最小限に抑えられます。
法人保有の場合は事業承継を視野に入れた計画も必要です。いずれにしても、出口を見据えることは、単に売却時期を決めるだけでなく、資産をどう残すかを考える行為とも言えます。
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まとめ
不動産投資における節税は、仕組みを正しく理解し、適切に活用してはじめて効果を発揮します。ただし、効果は人によって大きく異なり、すべての投資家に等しくメリットがあるわけではありません。
営業担当者が強調する話は、現実を単純化しすぎていると考えたほうがいいでしょう。節税は嘘ではありませんが、目的化した瞬間にリスクへと変わります。節税はあくまでも資産形成を支える要素のひとつと考え、長期的な収益性とリスク管理を優先させましょう。
