「給料だけに頼らない収入源が欲しい」
「老後の生活資金を確保したい」
このような思いから不動産投資に関心があるサラリーマンの方も多いと思います。
しかし、安定した収入があるサラリーマンは、悪質業者にとって格好のターゲット（カモ）にされやすいのが現実です。
元大手不動産会社営業マン・不動産鑑定士の視点から、サラリーマンの信用力が狙われる裏側と、カモにされないための具体的な防御策をわかりやすく解説します。
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不動産投資でサラリーマンがカモにされる理由
不動産投資でサラリーマンがカモにされる主な理由は下記のとおりです。
・ローンの審査が通りやすい
・業者に丸投げする
・将来に不安を感じている
それぞれ詳しく解説します。
ローンの審査が通りやすい
サラリーマンは安定した収入があるため、不動産ローンの審査が比較的通りやすい傾向があります。これは有利に思えますが、カモにされやすい最大要因になっているのです。
悪質な業者は審査が通りやすいことを見越して、高額物件や投資効率の悪い物件を勧めてきます。
ローンの返済は長期にわたるため、将来の収入減少や金利上昇などのリスクも考慮しなければいけません。
業者の言うことは鵜呑みにするのは避けましょう。余裕のある返済計画の立案が何よりも重要です。
業者に丸投げする
時間に余裕がないサラリーマンは、不動産投資のプロセスを業者に丸投げしがちです。丸投げすれば投資に関する時間を削減できますが、業者が最適な選択をするとは限りません。
高い手数料が発生する物件や、販売ノルマのある物件を勧められることもあります。重要な意思決定を他人に委ねれば、投資者として成長する機会も失われるでしょう。
不動産投資は自分が主体となって取り組むべきものです。業者はあくまでもサポート役と考える必要があります。
将来に不安を感じている
会社員特有の「お金に関する漠然とした不安」と「税負担の重さ」も理由のひとつです。
給与所得者は源泉徴収によって税金が自動的に引かれるため、節税対策という響きに魅力を感じやすい傾向があります。
老後2,000万円問題や公的年金の給付減額といった将来への不安を煽られ、「不動産を持てば節税しながら私的年金を作れる」と持ちかけられると、冷静な判断ができずに契約してしまうケースも後を絶ちません。
しかし、節税と投資は全く別物です。
不動産投資でサラリーマンがカモにされるケース3選
不動産投資でサラリーマンがカモにされる主なケースを見てみましょう。
・高額なローンで購入させられる
・相場より安い家賃保証で契約させられる
・大規模修繕が不可欠な中古物件を購入させられる
それぞれ詳しく解説します。
高額なローンで購入させられる
不動産投資初心者のサラリーマンは、物件の適正価格や相場観がありません。そのため、実際の価値より高い価格で物件を購入させられるリスクがあります。
収支計画や投資リターンの計算方法にも不慣れです。長期的な返済計画の妥当性も判断できないことがあります。
返済能力を超えた高額ローンを組んでしまうケースも少なくありません。
相場より安い家賃保証で契約させられる
不動産投資では、管理会社が一定期間家賃を保証する「サブリース」というサービスがあります。しかし、悪質業者は高めの家賃保証を提示し、契約後に保証家賃を大幅に下げるので注意が必要です。
地域の適正家賃相場がわからない場合、表面利回りだけを見て判断してしまいます。契約書の細かい条項はわかりにくく、業者が一方的に家賃を下げられる特約にも気づきにくいです。
場合によっては当初の計画より大幅に収益が減少し、ローンの返済に支障をきたします。
大規模修繕が不可欠な中古物件を購入させられる
中古物件は新築に比べて価格が安く、表面利回りが高く見えるので初心者に人気があります。しかし、修繕費用を見落として失敗するケースは少なくありません。
悪質業者は意図的に建物の劣化状況や問題点を隠します。そして、「リノベーション済み」や「築年数の割に状態が良い」などと説明して購入を促すのです。
予想外の大規模修繕から資金不足に陥ると、投資からの撤退を余儀なくされる恐れもあります。
中古物件を購入する際は、表面上の利回りだけでなく、将来発生する修繕費用も含めたライフサイクルコストを考慮しなければいけません。
サラリーマンの不動産投資は条件次第で節税になる
不動産所得は減価償却費やローン利息、管理費などを経費として計上できるため、帳簿上は赤字になることがあります。
赤字は一定の条件下で給与所得と損益通算でき、その年の課税所得が下がって所得税や住民税が軽減される場合があります。
ただし、いくつか重要な注意点があります。
制度上の制限
・2024年以降、事業的規模でない不動産貸付では損益通算できる赤字額に上限。
・土地取得に対応するローン利息部分は赤字の場合に損益通算できない。
デッドクロスと売却時に発生する譲渡所得への課税にも注意が必要です。
たとえば元利均等返済では、ローン返済が進むにつれて利息部分が減り、経費にならない元金返済部分の割合が大きくなっていきます。さらに、建物の減価償却が進んで減価償却費が小さくなると、元金返済額が減価償却費を上回るデッドクロスが生じやすくなります。
デッドクロスが進むと、ローン返済によって現金が出ていく一方で、元金返済は経費として計上できません。そのため、税務上の所得は大きくなりやすくなります。
また、手元にほとんどお金が残っていない、あるいはキャッシュフローが赤字なのに、税金を支払わなければならないという状況に陥る可能性が高まります。
不動産投資では売却時の税負担にも注意が必要です。建物は保有期間中の減価償却によって、売却時の譲渡所得を計算する際の取得費が徐々に小さくなっていきます。
譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」などによって計算されるため、減価償却によって取得費が低下していると、購入時の価格だけを基準に考えた場合よりも譲渡所得が大きくなることがあります。
いずれにしても、月々の手残りが赤字でも、所得税を節税できているから問題ないと判断するのは危険です。減価償却による節税には、税負担を将来に繰り延べている側面もあります。
サラリーマンが不動産投資で成功する方法
サラリーマンが不動産投資で成功するためにも、下記をしっかりと意識しましょう。
・不動投資の知識を習得する
・不動投資の目的を明確にする
・複数の業者を比較する
・少額から始める
それぞれ詳しく解説します。
不動投資の知識を習得する
不動産投資の基本的な用語や概念、収益構造などを確実に理解しましょう。サラリーマンに適した学習リソースとしては下記が考えられます。
・書籍
・セミナー
・オンライン講座
いずれも中立的な立場から情報を提供している媒体の選択が必要です。不動産投資は1度始めると簡単には撤退できないため、開始前の知識習得は必要不可欠と言えます。
ここでは、最低限知っておきたい「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて解説します。
表面利回りとは
表面利回りは不動産投資における収益性の指標です。物件の年間家賃収入を物件購入価格で割った数値で、投資の効率性を示します。
たとえば、2,000万円の物件から年間150万円の家賃収入が見込める場合、表面利回りは7.5%（150万円÷2,000万円×100）です。
ただし、表面利回りには注意点があります。
・空室の可能性を考慮していない
常に満室という理想的な状況を前提としています。
・経費を考慮していない
維持管理費や修繕費、固定資産税などの経費が考慮されていません。
・市場相場より高い家賃を設定している可能性
表面利回りを高く見せるために、市場相場より高めの家賃設定で計算されていることがあります。
表面利回りだけで物件の収益性を判断するのは危険です。周辺同等物件の調査をして現実的な数値かどうかを確認する必要があります。
実質利回りとは
実質利回りとは、年間の実質的な純収益を物件購入価格で割って算出される数値です。実質利回りを計算する際には、家賃収入から以下のような経費を差し引く必要があります。
・空室損失:年間家賃収入の5～10%程度
・修繕積立金:年間家賃収入の5～15%程度
・各種税金
・ローンを組んでいる場合は金利
表面利回り7.5%の物件であっても、実質利回りが3～4%程度になるケースは珍しくありません。実質利回りの計算は少々複雑ですが、正確に把握すれば現実的な収益予測が可能となります。
物件購入を検討する際は業者から提示される表面利回りだけでなく、実質利回りも計算して本当に投資に値するかどうかを判断しましょう。
人生設計を考慮する
人生設計における不動産投資の位置づけも考慮しましょう。
不動産投資は長期的な取り組みとなるため、ライフプランとの整合性が重要です。たとえば、数年後に転勤の可能性があるなら遠隔地での物件管理をどうするかといった問題が生じます。
リスクを許容度も理解しておきましょう。安定した収入を重視する場合は、家賃変動の少ない住宅地の物件が適しています。高利回りを求めるなら高いリスクは避けられません。
投資の時間軸も明確にしましょう。短期的な収益を求めるのか、それとも長期的な資産形成を目指すのかによって物件選びの基準は変わります。
複数の不動投資業者を比較する
同じエリア・同じタイプの物件であっても、業者によって提案内容やサービス内容は大きく異なります。1社だけの提案を鵜呑みにすると、本当に良い条件を逃してしまう可能性があるので注意が必要です。
比較する際のポイントはいくつかあります。
〇実績と信頼性
・設立年数と実績
・過去の成功事例
・顧客からの評判とレビュー
〇提案物件の質と条件
・物件の立地条件と将来性
・想定利回りの現実性
・市場相場との比較
・空室リスクの対応策
〇手数料と費用体系
・仲介手数料の透明性
・隠れコストの有無
・管理費や修繕積立金の設定
・契約時の諸費用
〇情報開示の姿勢
・デメリットも含めた誠実な説明
・質問対応の丁寧さ
・資料の充実度とわかりやすさ
・強引な営業手法の有無
〇サポート体制
・アフターフォローの内容
・トラブル発生時の対応力
・管理サービスの内容
・税務や相続など総合的なアドバイス
複数業者の比較は時間と労力を要しますが、不動産市場に関する理解も深まり、判断力も向上します。焦らずに比較と検討をして後悔のない投資につなげましょう。
少額から始める
サラリーマン投資家の場合、いきなり大きなリスクを取るよりも小規模な投資から経験を積むことをおすすめします。少額投資であれば失敗した際のダメージも限定的です。
不動産クラウドファンディングやREIT（不動産投資信託）を活用するのも、ひとつの方法でしょう。数万円から不動産投資に参加でき、運用を完全に委託できるので手間もかかりません。
投資用の中古一戸建てを購入する方法もありますが、管理の手間がかかります。ある程度の知識と経験を積んでからのほうが良いでしょう。
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サラリーマンの不動産投資に関するよくある質問（Q&A）
Q.会社の副業禁止規定に触れませんか？
A.一定規模（5棟10室等）未満の不動産賃貸業であれば、一般的な副業禁止には当たらないケースがほとんどです。ただし確定申告時の住民税の徴収方法には配慮が必要です。
Q.会社員を辞めた後でも不動産投資ローンは組めますか？
A.会社員時代に比べて給与所得という安定収入がないため、審査は厳しくなります。サラリーマンとしての与信があるうちに進めるのが無難です。
Q.カモにされたと感じた場合はどうすべきですか？
A.焦って手放さず、収支の見直しや繰り上げ返済の検討を行いましょう。それでも改善しない場合は一括査定等で売却損益を試算して損切りラインを判断してください。
まとめ
サラリーマンが不動産投資を始める際には、カモにされないように十分な知識と計画の立案が欠かせません。
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執筆者：山岡ひかる
証券会社に勤める知人の影響で株式投資を始める。投資歴は約13年。不動産投資にも詳しく、相場の動きと経済のつながりを読み解く記事には定評がある。初心者にも読みやすい投資系コンテンツを多数執筆。
