医師が不動産投資で資産形成を成功させる方法！節税・融資・リスクを徹底解説

高い専門性と社会的信用を兼ね備えており、安定した高収入を得ていても、税負担の大きさや多忙な勤務環境のために資産が残らないケースも少なくありません。

過酷な長時間労働に支えられた収入は一見堅実に見えますが、働けなくなった瞬間に途絶える労働依存型の収益構造です。そのため、多くの医師不動産投資による資産形成に関心を寄せています。

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本記事では、医師が不動産投資に向いている理由や投資のリスク、成功に導く戦略などをわかりやすく解説します。

医師が不動産で資産形成をすべき理由
医師に不動産投資の資産形成が向いている3つの理由
医師の不動産投資における節税効果と仕組み
医師が不動産投資の資産形成で銀行と交渉する際のポイント
医師が選ぶべき物件タイプと資産形成スタイル
医師が陥りやすい不動産投資の落とし穴
医師が知っておくべき不動産投資の資産形成リスク
医師の不動産投資と資産形成戦略
医師におすすめの不動産投資・資産形成サービス

医師が不動産で資産形成をすべき理由

医師が不動産で資産形成をすべき理由は、次の3つです。

・高収入でも資産が残りにくい
・税負担と老後資金を解決できる
・守りの資産形成が必要

それぞれ詳しく解説します。

高収入でも資産が残りにくい

医師という職業は社会的信用が高く、安定した高収入を得られる職種です。しかし、実際には「思ったほど資産が残らない」と感じている人も少なくありません。勤務医であっても手取りの大半が生活費や税金に消え、貯蓄に回せる金額は意外と限られています。

年収が1千万円を超える層では、所得税と住民税を合わせた税率が30％を超えることも多く、努力しても手元資金が増えにくいのが現実です。また、医師は他業種に比べて勤務時間が長く、収入を得るための労働負担も大きくなります。

診療報酬体系の変化や勤務先の経営状況にも影響を受けやすいため、将来にわたって安定した所得が保証されているわけではありません。高収入であっても、それを維持するために労働を続けなければならず、経済的な自由からは遠い立場にあるとも言えます。

医師の家計は表面的な収入の多さに比べて、出費の構造が重くなりがちです。専門職ゆえに交際費や学会費、医療関連の自己研鑽費用がかさみ、教育熱心な家庭では子どもの学費も相当な負担となります。このような支出は一度増えると固定化しやすく、可処分所得を圧迫します。課税対象も大きく、節税策を講じなければ税金によって資産が削られるのが現実です。

医師は退職金制度が整っていないケースも多く、勤務医であっても定年後の所得は大きく減少します。開業医であれば医院経営の行方に左右されるため、老後の生活資金を自力で準備する必要もあるでしょう。

収入は高くても労働が止まれば収入も止まる性質を持つため、将来に備えた資産形成を怠ると、老後の不安は一般的な会社員以上に大きくなります。

守りの資産形成が必要

資産形成の手段には株式、投資信託、外貨運用などさまざまな選択肢がありますが、医師にとって現実的・長期的な安定をもたらす手段として不動産投資は有用です。

一つ目の理由は安定した家賃収入というキャッシュフローを得られる点です。医療現場の勤務時間に左右されず、資産から収入を生み出す仕組みを持つことにより、時間的な自由を少しずつ確保できます。

二つ目は実物資産としての信頼性です。市場の急変動に弱い金融商品と異なり、不動産は価値の下支えが土地という現物にあります。

いずれにしても、不動産投資は短期的な投機ではなく、医師が長期的な経済的安定を得るための「守りの資産形成」として位置づけられます。

医師に不動産投資の資産形成が向いている3つの理由

医師に不動産投資の資産形成が向いている理由は、次の３つです。

・融資審査に強くレバレッジを活かしやすい
・医療業務と両立できる
・可処分所得と資産効率が高まる

それぞれ詳しく解説します。

融資審査に強くレバレッジを活かしやすい

医師が不動産投資に取り組む最大の強みは、信用力の高さです。銀行は融資判断の際に、安定した職業・収入・社会的地位を重視します。

医師という職業はいずれもを兼ね備えており、他業種では通らない融資枠が開かれるケースが少なくありません。勤務医であっても年収水準が高く、転職しても職を失うリスクが低いため、長期ローンを組む上際にも有利な立場にあります。

信用力を活用すれば、自己資金を抑えながら複数物件を保有する戦略も現実的です。不動産投資は単なる節税策ではなく、医師の職業的信用を経済的成果に転換する手段として理にかなっています。

医療業務と両立できる

医師の生活は多忙で、資産運用に時間を割く余裕がほとんどありません。日々の値動きを追う投資は現実的ではないでしょう。

しかし、不動産投資は管理を外部委託できるため、日常的な手間はほとんど不要です。家賃の入金確認や修繕対応といった業務は管理会社が代行してくれます。

本業に集中しながらも資産を増やせるという意味でも、現実的な選択肢と言えるでしょう。

可処分所得と資産効率が高まる

高所得者ほど所得税や住民税の負担が重く、税金の支払いが資産形成の妨げになります。しかし、不動産投資では物件取得や管理にかかる経費を経費計上できるため、給与所得と損の益通算が可能です。

建物の減価償却費を活用すれば、実際のキャッシュフローを減らさずに節税効果を得られます。家賃収入の安定は、将来的な年金代替や老後の生活費にもつながるでしょう。

医師の不動産投資における節税効果と仕組み

医師の不動産投資における節税効果と仕組みを詳しく見ていきましょう。

損益通算による所得税・住民税の軽減

医師のように給与所得が高い職業では、課税所得が増えるほど税率も上昇します。そこに不動産投資の損失が加わると、その分だけ課税対象が減少し、結果として支払う税金が少なくなります。たとえば、減価償却費や借入金利息、管理費などの経費を計上すれば、帳簿上は赤字となっても現金収支では黒字を保てるケースも少なくありません。

損益通算の正しい理解は単なる節税テクニックではありません。税の仕組みを把握しておくと、自分の所得構造や支出バランスを客観的に見直せるようになります。

節税の目的は税金を減らすことではなく、手元に残る資金を増やし、それを新たな投資や貯蓄に振り向けることです。医師にとって、損益通算は収入の高さを資産形成へと転換するための第一歩と言えるでしょう。

減価償却で課税所得を圧縮

建物には経年劣化があり、税法上はその価値が毎年減少していくとみなされます。これを会計上で費用として計上できるのが減価償却です。

減価償却は実際にお金を支払わなくても経費として扱えるため、キャッシュフローを保ちながら課税所得を減らせます。鉄筋コンクリート造のマンションは償却期間が長く、長期的に安定した節税効果を見込めます。

償却によって浮いた資金を再投資や繰上げ返済に充てれば、長期的な資産効率を高められます。減価償却は会計処理だけではなく、キャッシュフローを設計する際の戦略的な要素です。

相続税対策

不動産投資は将来的な相続対策としても有効です。現金や株式と比べて、不動産は評価額が時価より低く算定される傾向にあります。そのため、同じ金額を次世代に引き継ぐ場合も、相続税の負担を軽減できる可能性が高まります。

特に賃貸物件は入居者がいると「貸家建付地」として評価が下がる仕組みがあり、結果的に資産の効率的な承継が可能です。

不動産は相続時に分割しにくい資産ですが、適切に法人化を行えば、持分を調整する形でスムーズな承継も実現します。医師の場合は家族に資産を残す意識が高い人が多いため、相続対策としての不動産運用は特に現実的です。

団信で生命保険の代替に

多くの不動産ローンには、団体信用生命保険（団信）が付帯しています。これは、ローンの契約者が亡くなった場合に残りの借入金が保険で完済され、家族には無借金の不動産が残る仕組みです。

不動産投資は、生命保険の機能を同時に持つことを意味します。高額な生命保険料を支払う代わりに団信付きの不動産を保有すれば、家族への保障と資産形成を一体化も可能です。

万が一の際にも家族が収益物件から安定した家賃収入を得られる状態を残せれば、守りの資産形成を実現できます。

インフレ時代に強い実物資産

物価が上昇すると現金の価値は下がりますが、土地や建物などの実物資産はその価値を保ちやすく、むしろ地価上昇によって資産全体の評価が高まる傾向にあります。長期的に見れば、インフレ局面では家賃も上昇する傾向があり、収益面での恩恵も期待できるでしょう。

長期的に安定した職業収入を得ている人ほど、現金や預金の割合が高くなりがちですが、インフレに弱い資産構成です。しかし、不動産という実物資産をポートフォリオに加えれば、通貨価値の変動に左右されにくい堅実な資産形成を実現できます。

医師が不動産投資の資産形成で銀行と交渉する際のポイント

医師が不動産投資の資産形成で銀行と交渉する際のポイントは、次の４つです。

・有利な融資条件を引き出す
・金利と諸費用を比較する
・信用情報も重要
・融資枠の制約にも注意

それぞれ詳しく解説します。

有利な融資条件を引き出す

信用力が高いという理由だけで自動的に好条件が得られるわけではなく、事前の準備が重要です。銀行は資産背景や収支バランス、投資目的の明確さを総合的に評価します。まずは事業計画書を丁寧に作成し、どのような物件をどの水準で運用するのかを説明できるようにしておきましょう。

医師に多い失敗は、営業担当者から提示された条件をそのまま受け入れてしまうことです。銀行担当者は、明確な根拠をもって数字を説明できる顧客を信頼します。融資を受ける立場であっても、相手と対等に話せるだけの基礎知識を身につけておくと、結果的に条件の改善につながります。

金利と諸費用を比較する

金利の低い銀行を選べば良いのではありません。融資期間、繰上げ返済の可否、保証料や事務手数料などの総コストを含めた検討が大切です。

複数行への打診を行う際には、同一の資料を用意して提示しましょう。資料の整合性が取れていないと、金融機関側に不信感を与える可能性があります。

融資は交渉ですが、信頼関係の構築とも言えます。正確な情報をもとに誠実な姿勢を示すことが、最良の条件を引き出す近道です。

信用情報も重要

医師であっても、クレジットカードやローンの延滞履歴があるとマイナス評価になります。支出が多すぎる場合や複数の借入がある場合は返済負担率が高くなるため、希望額を満額で借りられないと考えたほうがいいでしょう。

金融機関に対して示す3つの原則

1.安定した収入
2.計画的な支出
3.健全な信用情報

さ勤務医の場合は勤務先の規模や勤続年数も重要な評価要素です。短期間で転職を繰り返していると、返済能力の継続性を疑われる場合があります。

融資前に自身の信用情報を確認し、マイナス要素があれば早めに修正しておきましょう。借入金は可能な限り返済し、使わないクレジットカードは解約しておくのが理想です。

融資枠の制約にも注意

不動産投資ローンと開業資金ローンを同時に計画する際には注意が必要です。金融機関は個人の与信枠を総合的に判断しているため、不動産投資ローンを多く組みすぎると、開業資金の借入余地が小さくなります。特に開業直前は信用情報の変化に敏感で、融資申請のタイミングを誤ると希望金額を確保できません。

このような状況を避けるためには、開業と投資の長期的なスケジュール設計が重要です。勤務医の段階で資産形成を始める場合も、将来の開業資金とのバランスを常に意識しておく必要があります。銀行融資を受ける際は、投資と医療事業を明確に切り分け、信用情報を健全に保つようにしましょう。

医師が選ぶべき物件タイプと資産形成スタイル

医師が選ぶべき物件タイプと資産形成スタイルは、次の4種類です。

・ワンルームマンション投資
・一棟アパートや戸建て投資
・タワーマンション投資
・不動産クラウドファンディングで小口分散投資

それぞれ詳しく解説します。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、医師をはじめとする高所得者が最初に取り組みやすい不動産投資です。物件価格が比較的手頃で融資も通りやすく、銀行側から見ても、立地条件の良いワンルームマンションは担保価値が安定しており融資対象として扱いやすい部類に入ります。

ただし、利回りは低めに設定されていることが多いため、節税や資産分散の観点では有効でも、単体で大きな収益を期待するのは難しいでしょう。築年数が経過すると修繕費や管理費の負担が増え、表面利回りとの差が広がりやすい点にも注意が必要です。

それでも運用を通じて不動産の基本構造や市場感覚をつかむには最適な入口であり、医師が最初に経験を積むステップとしては適しています。

一棟アパートや戸建て投資

一定の経験を積んだ後に検討したいのが、一棟アパートや戸建て投資です。複数戸を一括で所有することによって家賃収入の分散効果を得ながら、物件の運用効率を高められます。入居者が一人退去しても全体の収益が途絶えることはなく、安定性という意味ではワンルームより優れています。

その一方で、物件全体の維持管理や修繕対応は複雑になり、委託コストも高くなる傾向があります。戸建て投資は建物ごとに老朽化のスピードが異なるため、、修繕の判断を誤ると収益性が大きく下がるので注意が必要です。医師のように本業が多忙な場合は、信頼できる管理会社との連携が前提になります。

タワーマンション投資

都心部のタワーマンションは、医師の間でも人気の高い投資対象です。立地が良くブランド価値もあるため、入居需要も安定しやすい傾向があります。

しかし、タワーマンション投資には特有のリスクも存在します。修繕積立金や管理費は高額で、築年数の経過とともに増額されるのが一般的です。固定資産税や都市計画税の負担も大きく、表面利回りに対して実際の手取りが低くなる可能性があります。

医師の場合、安定感を重視しすぎてブランド性の高いタワーマンションを選びがちですが、見た目の印象よりも収支の安定性を優先するほうが重要です。資産価値を維持できる物件を厳選し、保有期間による売却時の税制も踏まえて戦略を立てれば、堅実な不動産投資に変えられます。

不動産クラウドファンディングで小口分散投資

近年では、不動産クラウドファンディングを活用する医師も増えています。少額から複数案件に分散投資できるため、忙しい勤務医にも現実的な選択肢です。リスクを限定しながら不動産市場の仕組みに触れられるのも大きなメリットでしょう。

クラウドファンディング型の投資は、利回りの高さよりも「分散」と「手軽さ」に価値があります。管理や運営は事業者に一任できるため、実務的な負担はほとんどありません。複数案件を同時に保有すれば、地域や用途の分散効果も得られます。

医師が陥りやすい不動産投資の落とし穴

医師が陥りやすい不動産投資の落とし穴は、次の５つです。

・節税目的だけで物件を購入する
・収益性やキャッシュフローを軽視する
・管理を丸投げする
・信用力に依存しすぎる
・業者選定ミス

それぞれ詳しく解説します。

節税目的だけで物件を購入する

損益通算や減価償却による節税効果は大きな魅力ですが、健全なキャッシュフローが前提にあるからこそ成り立ちます。収益性の低い物件を高値で購入すれば、節税どころか実質的な損失を抱える結果になりかねません。特に新築ワンルームは購入直後から家賃下落が始まり、思ったような利回りが得られないケースも目立ちます。

節税を目的にするのではなく、あくまでも資産形成の一環として長期的な収益構造を設計することが重要です。節税をきっかけに始めること自体は悪くありませんが、数字の裏にあるリスクと収益性を自分で理解して判断する姿勢は欠かせません。

収益性やキャッシュフローを軽視する

医師は本業の忙しさから詳細な収支計画を立てる時間が取れず、提案されたシミュレーションを鵜呑みにしてしまうことがあります。しかし、諸経費や税金を差し引いた後の手取りを正しく理解しないまま投資を始めると、思わぬ資金繰りの悪化を招くので注意が必要です。

収益性を軽視すると、資産形成の根幹を見誤ります。不動産投資は長期的に安定したキャッシュフローを生み出す仕組みづくりです。短期的な損益ではなく、10年後、20年後の資産構成を意識する必要があります。

損益通算で税金を減らせてもキャッシュが減れば意味がありません。安全に運用するためにも、数字の整合性を確認できるようにしておきましょう。

管理を丸投げする

管理業務の外部委託は悪い選択と言えません。多忙な医師にとっては、効率的な運用に不可欠な手段です。しかし、丸投げしたまま関心を持たなくなるのは避けましょう。家賃滞納や修繕トラブルが起きても管理会社に任せきりにしていると、気づかぬうちに経費が増加して収支が悪化します。

月次の収支報告書や入居状況も必ず確認しましょう。報告書は単なる書類ではなく、資産がどのように働いているかを把握するための重要なツールです。

信用力に依存しすぎる

医師は金融機関からの評価が高いため、年収に対して大きな融資枠を提示されることがあります。しかし、過剰に借り入れを行うと、金利上昇や空室リスクの局面で一気に資金繰りが厳しくなる危険があります。信用力はあくまで資産形成のための手段です。借入限度額をすべて使い切る必要はありません。

勤務医の場合、転職や勤務環境の変化によって収入が減るリスクもあります。複数物件を同時に保有していると返済負担率が高まり、キャッシュフローの余裕がなくなるケースもあるでしょう。安全圏を保つためには借入額を年収の範囲内に抑えるだけではなく、十分な運転資金の確保も求められます。

業者選定ミス

不動産業界には、医師を狙った強引な営業が少なからず存在します。高収入で多忙であることを逆手に取り、契約を急かせる業者もいるので要注意です。

節税になります
今しか買えません

このような言葉で急かす業者は、顧客の利益よりも販売ノルマを優先しています。物件の価格が相場より高く、将来的に売却が難しいケースも多いため、契約前の慎重な確認は不可欠です。

信頼できる業者は、リスクやデメリットについても正直に説明します。提案内容が一方的に都合の良い話ばかりであれば疑ったほうがいいでしょう。不動産投資は長期戦であるため、最初のパートナー選びが成否を左右します。焦らず納得できる相手と取引を進める姿勢は、失敗を回避する最大の防御策です。

医師が知っておくべき不動産投資の資産形成リスク

医師が知っておくべき不動産投資の資産形成リスクは、次の4つです。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・金利変動リスク
・価格変動リスク

それぞれ詳しく解説します。

空室リスク

立地条件が良い物件でも、地域の賃貸需要が変化すれば入居が決まりません。家賃収入が止まるとローン返済や管理費の支払いが重荷となり、キャッシュフローが一気に悪化します。空室リスクを最小化するには定期的なデータ確認が不可欠です。

管理会社からの月次報告や賃料査定をもとに、稼働率の変化や周辺相場の動きを把握しておきましょう。家賃を下げるか、修繕やリフォームで付加価値を上げるかの判断を早期に行えばリスクを最小限に抑えられます。入居者ニーズに合った改善は空室期間の短縮や長期的な稼働率の安定にも有効です。

家賃滞納リスク

家賃滞納は、表面上の利回りに現れにくいリスクです。信頼できる入居者であっても、転職や家庭の事情で支払いが遅れる場合があります。リスクに備えるには、毎月の家賃収入の一部を予備費として積み立てておくのが効果的です。

家賃回収の困難さも問題です。日本の借地借家法では入居者の居住権が手厚く保護されており、家賃を滞納しているからといって、オーナーが一方的に鍵を変えたり、強制的に退去させたりすることはできません。

滞納者に退去してもらうためには、内容証明郵便による督促や建物明渡請求訴訟の提起など、長いプロセスを踏む必要があります。この一連の手続きには通常半年から1年以上かかることも珍しくなく、家賃収入はゼロのまま訴訟費用や弁護士費用といった新たな出費が発生します。

金利変動リスク

金利上昇や地価の変動は、自分ではコントロールできない外部要因です。特に変動金利で融資を受けている場合は金利が上昇すれば毎月の返済額が増え、手取り収入が減少します。市場が上向いている時期には問題が顕在化しにくいですが、下落局面で一気に負担が増すケースもあるので注意が必要です。

必要に応じて固定金利への切り替えや繰上げ返済を検討するなど、柔軟な対応も求められます。市場環境の完全な予測測はできませんが、リスクの幅を可視化すれば精神的な安定を保ちながら長期運用を続けられます。

価格変動リスク

不動産価格は景気動向、金利水準、人口動態などのマクロ経済要因に大きく影響されます。購入時には好況で価格が高騰していても、売却時に不況や金利上昇局面にあれば、市場全体の需要が冷え込み物件価格が大幅に下落可能性もあります。

建物は年月とともに老朽化し、設備も古くなるため、資産価値も減少します。適切なメンテナンスや修繕を怠れば劣化は加速し、売却価格はさらに下がります。周辺環境の変化も大きな要因です。近隣に新しい競合物件が建設されたり、逆に商業施設が撤退して利便性が低下したりすれば、物件の魅力が相対的に下がり売却価格に反映されます。