管理会社は不動産の投資家にとって重要なパートナーです。
物件の管理、家賃の徴収、入居者とのやり取りなど、投資家に代わって日々の運営を担当してくれます。そのため、管理会社の倒産は投資家に大きなリスクと悪影響を及ぼします。
そこで今回は、管理会社が倒産した際に投資家が直面するリスクと対策について詳しく解説します。
管理会社の倒産は突然起こり得るものですが、事前に正しい知識と準備をしておけば、リスクを最小限に抑えることも可能です。
倒産後の対応策や管理会社選びのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
管理会社が倒産する理由とは？
管理会社の倒産理由は、経営上の問題と業界の競争環境の変化などに大別されます。
不動産投資では管理会社の選び方がその後のリスクに直結するため、倒産の要因を理解しておくことが重要です。
経営難による倒産の主な要因を見てみましょう。
〇競争激化による利益の圧迫
不動産業界は競争が激しく、多くの管理会社が低価格でサービスを提供してシェア拡大を狙っています。しかし、価格を下げすぎると利益が減少してしまうので、十分な管理体制の維持ができなくなります。
〇不正経営や内部トラブル
管理会社が不正な経営や管理をした場合、資金繰りが悪化しやすくなります。内部の経営トラブルや社員間の対立も倒産の主な原因です。
不動産管理会社倒産の兆候とは？
不動産管理会社が倒産する前には「兆候」があります。特に注意したいのは、次の5つのポイントです。
1.対応が悪化した
会社の内部問題が顧客サービスに影響をすると対応が悪化します。従業員のモチベーション低下、リソース不足、経営陣の注意散漫などが主な原因です。
2.事業規模が縮小した
収益の減少や財務問題です。新規顧客の獲得が難しくなり、既存の顧客を維持できなくなるので倒産は間近です。
3.電話がつながりにくくなった
人員不足や請求書の支払いが困難になっていると、電話がつながりにくくなります。また、顧客からの問い合わせや苦情を避けようとしている可能性もあります。
4.家賃送金が遅くなった
深刻な財務問題の兆候です。資金繰りに困難になっている可能性が高いでしょう。家賃の滞留や横領のリスクも考慮しなければいけません。
5.親会社の不祥事
親会社の不祥事は、管理会社の評判や信頼性に影響を与えます。不祥事の処理に伴う財務的な影響や経営陣の交代は、子会社の運営を悪化させます。
1～５の兆候が単独で現れても倒産を意味するわけではありませんが、複数の兆候が同時に現れる場合は注意が必要です。
管理会社が倒産した場合の影響
管理会社が倒産すると、不動産投資家にはさまざまな影響が生じます。
家賃の未回収
倒産すると業務が停止するので、入金の遅れや未回収となるリスクが高まります。管理会社が家賃を一時的に預かるスタイルで運営していた場合は、回収不能になる可能性が高くなります。
メンテナンスや修理の停止
倒産によって物件のメンテナンスや修理業務も止まってしまいます。入居者からの修理依頼や緊急対応が遅れると、入居者の満足度が低下や退去のリスクも増えるでしょう。新しい入居者を見つけるのも困難になり、空室率も上昇します。
入居者とのトラブル発生
入居者とのコミュニケーションが断たれれば、入居者が管理体制に不満を抱く可能性があります。また、家賃の支払い方法や契約内容に関する混乱が生じると、クレームや訴訟のリスクも高まります。
物件価値の低下
物件の適切な維持管理が行われないと、物件自体の価値も低下します。外観や設備の劣化も進むため、長期的な資産価値が損なわれる恐れもあるでしょう。
物件の価値が下がると、売却を検討する際の価格にも悪影響を与えてしまいます。
不動産投資物件の管理会社が倒産したらどうする?
管理会社が倒産してしまった場合は、速やかな対応が何よりも重要です。具体的な対策を詳しく見ていきましょう。
契約内容を再確認する
まずは管理会社との契約書を再確認して、倒産に関する条項と責任範囲把握しましょう。
特に家賃収入や保証に関する項目は重要です。未払いの家賃や預かり金がある場合は、法的に回収できる可能性を探ります。
家賃収入の管理状況をチェック
管理会社が預かっている家賃がどこにあるのかを確認します。
すでに管理会社が倒産している場合は、家賃が回収できない可能性もゼロではありません。今後のことも含めて、入居者に直接支払方法の変更を依頼するなどの対策も必要です。
同時に敷金の返還請求も行ないましょう。場合によっては法的措置を検討しなければいけないので、専門家の協力も視野に入れておきます。
新しい管理会社を探して契約する
さまざまなリスクと経営上の損失を最小限にするためにも、できるだけ早く新しい管理会社と契約しましょう。
管理手数料やサービスの内容、実績や評判を比較検討して最適と思われる管理会社を選ぶようにしてください。
新しい管理会社を探す際のポイント
管理会社が倒産した場合は、次のポイントを押さえながら、信頼できる新しい管理会社を選びましょう。
・信頼性と実績を重視する
・契約条件を比較検討する
・入居率の高さをチェックする
・対応スピードも重要
・会社の規模は大きいほうが安心
それぞれ詳しく解説します。
信頼性と実績を重視する
新しい管理会社を選ぶ際には、財務健全性と過去の実績を確認しましょう。
契約前に業界内での評価や口コミ、取引先の信頼性などを調査して判断することが大切です。特に実績は安定性と信頼性の指標になります。
契約条件を比較検討する
各社の家賃管理体制、修理対応、入居者獲得方法といった条件を比較検討しましょう。
トラブル時の対応についても事前に確認しておくと安心です。ただし、委託料は「安い」というだけで選ぶべきではありません。サービスの内容と料金のバランスが何よりも重要です。
入居率の高さをチェックする
高い入居率は、管理会社の効果的な物件運営能力を示します。総合的な管理能力を判断する際にも有効です。
ただし、地域や物件タイプによって入居率は変動するため、同様の条件下で比較する必要があります。
対応スピードも重要
迅速な対応は入居者満足度と物件価値の維持に直結します。
緊急時の対応、修繕依頼への反応、入居者からの問い合わせへの回答などは必ずチェックしておきましょう。24時間対応サービスの有無も重要なポイントです。
実際の対応事例と顧客からの評価も合わせてチェックしておきましょう。
会社の規模は大きいほうが安心
大規模な管理会社は豊富な経験とリソースを持っています。多様なサービスの提供や緊急時の対応力も期待できるでしょう。
ただし、中規模で専門性の高い管理会社が適している場合もあるので、物件の特性に応じて判断したいところです。
〇中規模で専門性の高い管理会社が適しているケース
・高級賃貸物件やデザイナーズ物件
・リノベーション物件
・外国人向け物件
など
このような物件では、専門性と柔軟な対応力が重要になるケースが多いです。不動産投資物件の管理は自分と管理会社の委託どっちがおすすめ?
不動産投資物件の管理は自分と管理会社どっちがおすすめ?
不動産の賃貸物件を所有するオーナーにとって、物件管理の方法は重要な選択肢です。
「自分で管理する場合」と「管理会社に委託する場合」、それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。
自分で管理する場合
自分で管理する最大のメリットはコストの削減です。管理会社への委託手数料が発生しません。
一方、日常的な管理業務に多くの時間をかける必要があります。法律や市場動向といった専門的な知識も不可欠です。緊急時の対応も求められるでしょう。
退職後で時間に余裕がある人などの場合は、自分での管理を検討してもいいかもしれません。
管理会社に委託する場合
管理会社に委託すれば日常的な管理業務から解放されます。
不動産管理のプロによるサポートは安心感も高いでしょう。建物の管理も委託でき、経営に関するアドバイスを受けられることもあります。
ただし、管理手数料は必要です。管理会社や物件によっても異なりますが、管理手数料の相場は家賃の3～7%です。
管理会社が倒産したら賃貸物件の入居者はどうなる?
管理会社が倒産しても、入居者の居住権や賃貸契約自体には直接的な影響はありません。賃貸契約はオーナーと入居者の間で結ばれているため、管理会社の倒産に関わらず有効です。
ただし、家賃の支払い先を変更しなければいけない可能性はあります。新しい管理会社を選定するまでの間は、オーナーが自ら家賃の回収・物件管理をする必要もあるでしょう。
まとめ
不動産管理会社の倒産は大きな問題ですが、対応方法や管理会社の選び方を知っておけば、被害を最小限に抑えられます。
