公務員でも不動産投資はできる？法律・届出・成功例を徹底解説
公務員は副業が禁止されています。そのため「不動産投資をしても大丈夫なのか？」と不安に感じている人は少なくありません。
一定の条件を満たせば、公務員であっても法律上問題なく不動産投資ができます。
しかし、ルールを誤解したまま不動産に投資をした場合、懲戒処分や発覚リスクにつながる恐れもあるので注意が必要です。
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今回は、公務員が不動産投資を行う際に押さえておくべき法律上のポイントやリスク回避方法、成功例などをわかりやすく解説します。
公務員の不動産投資はどこまで許されるのか
公務員が不動産投資を行う際に注意すべき点は「副業禁止規定」との関係です。
国家公務員法や地方公務員法では、公務員の営利目的活動を原則として制限しています。ただし、例外的に認められるケースも定められており、一定条件を満たせば不動産の賃貸経営も可能です。
営利企業の経営
事業的な活動とみなされない範囲
↓
資産運用として許容される
法令上の根拠と運用上の線引きを詳しく整理していきましょう。
副業禁止規定
国家公務員の場合、根拠となるのは国家公務員法第103条と第104条です。
第103条は「私企業からの隔離」と呼ばれ、公務員が営利企業の役員や自営業者として事業を行うことを原則禁止しています。第104条は「他の事業または事務の関与制限」で、報酬を得る兼業には所属庁の長などの承認が必要です。
地方公務員についても同様に、地方公務員法第38条が営利企業等への従事を禁止し、任命権者の許可を義務付けています。
いずれにしても、一律にすべての収入行為が禁じられているわけではありません。公務の公平性を害さない範囲であれば、資産運用や投資は認められています。
営利企業等への従事制限
営利企業等への従事制限とは、民間企業など営利を目的とする事業に直接または間接的な関与を制限する規定です。
・株式会社の役員に就任する
・個人で店舗を経営する
・不動産賃貸業を自ら行う
など
注意が必要なのは不動産投資が事業と見なされるかどうかです。
国家公務員の運用基準では、次のような場合に「大規模な賃貸経営」と判断され、承認が必要とされています。
・独立家屋を5棟以上所有する場合
・アパートなどの賃貸住戸が10室以上の場合
・賃料収入が年間500万円を超える場合
・自ら入居者募集や管理業務を行っている場合
これらの基準を超えると「資産運用」ではなく「営利事業」と見なされる可能性が高まります。
物件管理を不動産会社に委託して規模も小さく、公務に支障がない場合は承認の対象外とされるケースが多いです。
投資としての不動産保有は可能でも、事業としての経営は制限されると考えていいでしょう。
法的リスクと懲戒処分
規制を誤解したまま不動産投資を行うと、懲戒処分や法的制裁を受けるリスクがあります。
国家公務員法第103条違反には刑事罰（1年以下の懲役または50万円以下の罰金）が規定されているため、許可を得ずに営利事業を行えば処分の対象です。届出を怠ったまま不動産収入を得ていると、確定申告や住民税の申告内容からバレるケースもあります。
なお、無許可での賃貸経営は「隠蔽行為」と見なされる場合があり、処分が重くなります。公務員として不動産投資を行う場合は、必ず所属庁または任命権者に相談して承認・許可を得ることが不可欠です。
共働きや配偶者名義の扱い
名義が配偶者であっても、実質的に公務員本人が経営や管理に関与している場合は「本人による営利活動」と見なされることがあります。
配偶者が独立して事業を行い、公務員本人が一切の意思決定や実務に関与していない場合は、兼業に該当しません。夫婦の共有名義や連帯債務の形でローンを組むケースもありますが、いずれにしても、実際の管理・運営に誰が関与しているかが判断基準となります。
配偶者名義を利用して間接的に賃貸経営を行った場合、発覚すれば隠れ副業として厳しく処分されるので注意しましょう。
公務員の不動産投資における届出・許可
公務員が不動産投資を行う場合、一定の規模や収益水準を超えると「兼業」に該当し、所属庁や任命権者への届出または許可申請が必要となります。
申請の有無を正しく判断し、法令に沿って手続きをしましょう。
所属庁への申請が必要となるケース
次のいずれかに該当する場合、所属庁への承認申請が必要です。
・独立家屋を5棟以上所有して賃貸している場合
・アパートやマンションなどの貸室が10室以上に達する場合
・年間の賃料収入が500万円を超える場合
・公務員本人が入居者募集、賃料回収、修繕対応などを行っている場合
基準を満たしていなくても、勤務内容によっては公務の公正性に影響を及ぼすと判断されることがあります。たとえば、建設関連部署や都市計画部門など、不動産業と利害関係を持つ職務に従事している場合は厳格に判断される傾向があります。
地方公務員も同様に、各自治体の条例や規程に基づいて許可が必要な範囲を定めているため、規定の確認欠かせません。
不動産投資を行う際の承認申請フロー
主な流れを見ていきましょう。
①不動産投資の検討段階
所有予定の物件数や想定家賃収入を確認します。事業的規模に該当するかどうかを慎重に検討しましょう。
②所属庁への事前相談
物件購入や賃貸契約に進む前に、所属長や人事課へ相談します。この段階で承認申請の必要性を判断しましょう。判断に迷う場合は、勤務先の人事担当者や人事院、自治体人事委員会などの見解を確認します。
③承認申請書の作成・提出
国家公務員は「営利企業等従事許可申請書」、地方公務員は「兼業許可申請書」を使用します。申請書に記載する内容は次のとおりです。
・不動産の所在地、構造、部屋数
・賃貸契約または予定の内容
・年間収入見込み
・管理委託の有無
・勤務への影響の有無
作成後、所属長を通じて人事課へ提出します。
④任命権者による審査と承認
提出された内容は人事課で勤務への支障や公務の公正性に問題がないかを審査し、最終的に任命権者が承認の可否を決定します。
⑤許可後に賃貸を開始
承認が下りてから、契約締結や入居者募集を行います。地方公務員も多くの自治体で事後申請を認めていないため、事前承認が原則です。
公務員が不動産投資に向いている理由
公務員が不動産投資に向いている理由は、次の４つです。
・与信力が高く融資を受けやすい
・無理のない長期運用が可能
・所得の安定がリスク分散になる
・生命保険と相続税対策にも効果
それぞれ詳しく解説します。
与信力が高く融資を受けやすい
公務員は雇用が安定しており、倒産や失職のリスクが極めて低いため、金融機関の審査で高く評価されます。
住宅ローン審査は勤務先の安定性と勤続年数が重視されますが、公務員は「信用力の高い顧客」として扱われるのが一般的です。年収に対する融資可能額の倍率（年収倍率）も、民間会社員よりも高く設定される傾向にあります。
また、公務員は賞与や退職金が制度的に保障されているため、長期返済型のローンでも返済不能リスクが低いとみなされます。低金利の長期融資であれば、キャッシュフローに余裕を持った運用も可能です。
地方公務員は地域金融機関との取引関係が強いため、地元の不動産ローン審査でも優遇されやすくなります。
無理のない長期運用が可能
毎月の給与が安定していれば突発的な空室や修繕費の発生にも対応しやすく、長期的な資金計画を維持できます。管理業務を外部委託して完全な資産運用型にシフトしやすい点も強みです。
短期間で成果を出そうとする必要がないため、焦らず中長期の視点でリスクとリターンをコントロールできます。退職金を見据えた老後資金づくりの一環として不動産投資を取り入れる場合にも有利でしょう。
所得の安定がリスク分散になる
公務員は給与という安定収入を持っているため、損失が発生しても生活基盤が崩れにくいというメリットもあります。
民間企業の経営者やフリーランスが不動産投資を行う場合、事業収入の変動と不動産収入の変動が重なるとリスクが二重化しますしかし、公務員は本業収入が固定的であるため、家賃収入が不安定になっても経済的な打撃は最小限です。
生命保険と相続税対策にも効果
不動産投資で組むローンには、一般的に団体信用生命保険（団信）が付帯します。これは、万一の死亡や高度障害が発生した際に残債が完済され、家族が無借金の不動産を引き継げる仕組みです。実質的な生命保険代わりとして機能すると考えていいでしょう。民間の生命保険に加入するよりも、家賃収入という現金流入を維持しながら保障を確保できるのは大きな魅力です。
また、不動産は現金や預金に比べて相続税評価額が低くなるという特性があります。たとえば、土地は路線価ベースで評価され、時価の7〜8割程度まで評価額が下がるのが一般的です。
建物も固定資産税評価額が基準となり、現金資産に比べて課税対象が小さくなります。賃貸用物件の場合は「借家権割合」や「借家権控除」により評価額がさらに減少するため、相続税対策としてもです。
ただし、節税や保険効果を目的とした過度な借入や短期転売は、税務上・法令上のリスクを伴います。あくまでも長期・安定・健全な資産形成を目的とした不動産投資の意識が重要です。
公務員の不動産投資におけるリスクと回避策
不動産投資は、公務員にとって安定した資産形成の手段となり得ますが、同時にリスクもあります。
賃貸運営の主なリスク
不動産投資において避けられないのが空室リスクと家賃滞納リスクです。
空室が続けば家賃収入が途絶え、ローン返済や固定資産税などの支払いが自己資金に依存します。ワンルームマンションや地方物件は、想定以上に空室期間が長引くケースもあるので注意が必要です。
入居者の滞納は法的な督促や明渡し請求を要する場合もあり、トラブル対応に時間と労力を要します。建物の経年劣化による修繕リスクも見落とせません。
このようなリスクを抑えるためには、購入前の収支シミュレーションを保守的に行い、空室率10〜15％を見込んだ資金計画を立案するが望ましいでしょう。
管理業務を専門の不動産会社に委託し、トラブル対応を迅速に行える体制を整えるのも重要です。自主管理を避けるのは、法令遵守の観点からも合理的な選択と言えます。
自己資金不足とローン過多
公務員は信用力が高いため、金融機関から比較的容易に融資を受けられます。しかし、ローン比率が高くなると、家賃収入が減少した際にキャッシュフローが一気に悪化して、生活費を圧迫する可能性があるので危険です。
公務員は給与天引きやボーナス返済を前提にした借入を組むケースが多いため、突発的な支出への対応力が低下する傾向もあります。
金融機関の審査に通っても安全な借入額を意味するわけではありません。投資を続けるために自己資金を全体の20〜30％程度確保し、長期的な金利上昇や空室リスクに耐えられるようにしましょう。
SNSや住民税から発覚
不動産投資を無許可で行っていた場合、発覚のきっかけとして最も多いのが「住民税」と「SNS」です。
住民税は所得に応じて課税されるため、不動産収入があると前年の申告内容から容易に判明します。SNS上での投稿も見逃せません。投資成果や家賃収入を誇示する投稿が上司や同僚の目に留まり、内部通報につながる事例も存在します。
本人が匿名で投稿していたつもりでも、写真や地名、文体などから身元が特定されるケースは少なくありません。
家族名義での投資は通用しない
国家公務員法第103条の「自営兼業」および第104条の「報酬を得る兼業」は、形式的な名義ではなく実質的な関与によって判断されます。
名義が家族であっても、公務員本人が資金を出して物件の購入判断や管理方針を決めている場合は、本人による事業従事と見なされるので気をつけましょう。
税務面においても、本人の資金で購入した物件を家族名義にする行為は課税対象となる恐れがあります。法令違反だけでなく贈与税や所得税の追徴課税のリスクも発生するため、名義のすり替えで規制を回避するのは得策と言えません。
公務員の不動産投資における節税・損益通算
不動産投資では、家賃収入が不動産所得として課税対象になりますが、必要経費や損失を正しく申告することで所得税・住民税の負担を軽減できます。
損益通算とは
損益通算とは、複数の所得区分を合算して損失を他の所得から差し引ける仕組みです。不動産投資で赤字が発生した場合、損失分を給与所得から控除できるため、課税所得が減って所得税や住民税の負担が軽くなります。
たとえば、年間家賃収入が300万円、経費や減価償却費が400万円の場合、差額の100万円が赤字です。この赤字を給与所得から差し引けば課税所得が100万円減少するため、税負担も下がります。これが損益通算の基本的な仕組みです。
ただし、赤字は実際の損失に基づく必要があります。節税を目的として不相応に高額な借入や過剰な減価償却を行うと、税務署から租税回避行為として否認される可能性があるので避けましょう。
なお、損益通算が認められるのは不動産所得の範囲に限られ、土地の取得費用や建物の耐用年数を超える過度な減価償却は対象外となります。
経費計上できる費目と注意点
主な経費として認められるのは、次のような実際支出を伴う費用です。
・家賃管理会社への委託手数料
・建物や設備の修繕費
・固定資産税
・火災保険料
・減価償却費
・水道光熱費（共用部分）
・通信費
・交通費
など
一方、自己居住用部分の住宅ローン金利や、家族旅行を視察費と称して計上する行為、業務と無関係な飲食費などは個人的支出とみなされます。経費としては認められません。
いずれにしても、経費を計上する際には「その支出が家賃収入を得るために直接必要だったか」を明確に説明できるようにしておきましょう。
節税を狙いすぎるのは危険
不動産投資における損益通算は、健全な投資活動を前提とした制度です。節税を目的に赤字経営を意図的に作り出すような手法は税務上のリスクが高くなります。
たとえば、節税効果だけを強調して販売される節税マンションや、過大な減価償却を利用した新築ワンルーム投資などは、近年税務当局による否認事例が増えています。
所得税法第157条に基づく「仮装・隠ぺい行為」と判断されれば、重加算税（最大45％）の対象になることもあるので注意が必要です。公務員は脱税・過少申告が発覚すると懲戒処分の対象となる可能性が高く、職務上の信用を失う重大な結果を招きかねません。
節税はあくまで法の範囲内で行う適正な所得計算であることを忘れないようにしましょう。
公務員が不動産投資で失敗する典型パターン
公務員が不動産投資で失敗する典型パターンは、次の４つです。
・高額物件を購入
・収支シミュレーションが甘い
・修繕費を軽視
・情報収集不足
それぞれ詳しく解説します。
高額物件を購入
もっとも多い失敗例は、営業担当者のセールストークを鵜呑みにして高額物件を購入してしまうケースです。
節税になります。
公務員の方ならローンが通るので安心です。
このような文言で安心感を与え、実態以上の利回りを提示する業者もいるので注意が必要です。
表面利回りだけを基準に判断すると、実質的な収益はマイナスになる例も少なくありません。営業担当者の提携ローンを利用した場合に返済負担が過大になるケースもあります。
公務員は信用力が高いため、金融機関が比較的容易に融資を承認する傾向にありますが、支払い能力があるというだけで採算が取れるとは限りません。購入前には不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーなどの意見を求め、客観的に収益性を検証しましょう。
収支シミュレーションが甘い
収支シミュレーションで家賃下落や空室率の変動を過小評価するのも典型的な失敗例です。業者が提示するシミュレーションは家賃を一定とする前提が多く、管理費の上昇なども十分に考慮されていません。
実際には、築年数の経過とともに家賃は徐々に下がり、物件価値も減少します。また、将来的な金利上昇や人口減少による需要縮小など外的要因も収支に影響を与えます。これらを織り込まないままローン返済を長期で設定すると、10年後に収支が赤字化するケースもあるので注意が必要です。
正しいシミュレーションをするためにも、利回り計算には「表面利回り」ではなく「実質利回り」を使いましょう。家賃下落率や空室率は現実的な数値での設定が必要です。年間数％の違いでも、10年単位では大きな差になります。
修繕費を軽視
入居率を保つためにはリフォームや設備更新が欠かせません。修繕積立を計画的に行っていない場合は突発的な大規模修繕に対応できず、ローン返済と修繕費の二重負担に陥ります。
建物の寿命は限られているため、購入時から将来の修繕コストを見積もっておくことが大切です。管理会社の提案をそのまま受け入れるのではなく、複数社の見積もりを比較して費用対効果の高い維持管理を行いましょう。
長期的な視点では「稼ぐ」よりも「損を出さない」運用の重視が、公務員にとって安全な不動産投資の基本です。
情報収集不足
公務員は勤務が忙しいため、十分な情報収集を行わないまま投資を始めてしまう人も少なくありません。業者主導の条件で契約し、不利なローンや管理委託契約を結んでしまうケースも目立ちます。
投資を始める前に、不動産投資の基本的な仕組みや税制、リスクの種類などを体系的に学んでおきましょう。中立的な学習機関を活用すれば、法令遵守の範囲で安全に知識を習得できます。
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堅実な不動産投資例
・国家公務員の事例
勤務先への届出を行い、承認を得たうえで地方の築浅アパートを購入。地元の不動産会社が管理を請け負い、本人は実務に関与しない形で運用。結果として公務に支障をきたさず、安定的な家賃収入を得ている。
「管理を委託」「適正規模」「事前承認」の3点を守れば、リスクを避けながら資産形成を進められます。
・地方公務員の事例
初めての不動産投資として中古の区分マンションを一戸購入し、管理をすべて不動産会社に委託。年間家賃収入は90万円ほどでしたが、固定費を差し引いても年間約20万円の黒字を維持し、5年後にはローン残債よりも売却価格が上回る結果に。
このように、派手さはなくても継続的な収益を得る堅実な投資が、もっともリスクの少ない方法です。
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スモールスタートも重要
最初から複数の物件を購入して規模を拡大しようとするのは危険です。特に公務員の場合、規模が大きくなるほど法的リスクと管理負担が増し、営利企業等への従事」該当する可能性も高まります。
初めて不動産投資を行う際は、1戸または1棟のみを所有して、実際の運用や税務処理の流れを把握することが大切です。初期投資を抑えて経験を積めば、予期せぬ空室や修繕費にも冷静に対応できるようになります。
まとめ
公務員であっても、法令を正しく理解し、必要な手続きを踏めば不動産投資は可能です。公務員は社会的信用力が高く、金融機関からの融資を受けやすいため、堅実な物件選定と長期的な視点を持てば、安定的な資産形成も実現できます。
安易な高額物件の購入や、承認を得ずに始める無許可経営は、懲戒処分や経済的損失につながる危険行為となるので避けましょう。法令遵守とリスク管理の意識が、公務員の不動産投資における成功条件です。
