ワンルームマンションは、少額から始められる不動産投資として注目を集めています。しかし、実際には思ったより儲からず、売却もできずに赤字を抱えたと後悔する人も少なくありません。
投資の特性とリスクを十分に理解しないまま物件を購入すると破産する可能性さえあります。
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今回は、ワンルームマンション投資でありがちな失敗事例や後悔の原因などを詳しく解説します。失敗を避けるためのチェックポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
ワンルームマンション投資で後悔する人が多い理由は、次の5つです。
・利回りが低く思ったほど儲からない
・空室や家賃下落
・節税効果の過信
・売却が難しく資産価値が下がりやすい
・融資リスクと返済負担の重さ
それぞれ詳しく解説します。
利回りが低く思ったほど儲からない
ワンルームマンション投資は少額から始められますが、表面的な利回りと実際の利回りには大きな差があります。
広告で示される「表面利回り」は家賃収入を単純に計算した数字に過ぎません。管理費や修繕積立金などを差し引くと、手元に残る利益は大幅に少なくなるのが現実です。
このようなからくりを知らない場合、実際の利回りに失望して投資を後悔してしまいます。
空室や家賃下落
収益の柱である家賃収入は空室が発生するとゼロになります。築年数が経過した物件は賃貸需要が落ち込みやすく、家賃も下落傾向にあるので注意が必要です。
近隣における競合物件の増加や立地条件の悪化は、入居者を確保を難しくさせます。
家賃下落や空室はキャッシュフローを直撃するため、想定外のリスクとして後悔につながります。
節税効果の過信
不動産投資は節税に役立つといわれますが、ワンルームマンションの場合は節税効果が限定的です。
減価償却や損益通算を活用できるケースもありますが、税制改正や所得状況によって効果は変わり、期待していたほど節税にならないケースも多々あります。
不動産会社の営業トークを信じて購入すると「節税になると思ったのに効果がなかった」と後悔する結果になりがちです。
売却が難しく資産価値が下がりやすい
ワンルームマンションは流動性が低いため、購入した価格での売却は困難です。
新築時には販売価格に広告費や営業経費が上乗せされており、購入直後から資産価値が目減りしやすいというデメリットもあります。
築年数の経過とともに需要が減少すれば売却価格が想定よりも下がります。出口戦略を十分に考えないまま購入すると売却に苦労して後悔するでしょう。
融資リスクと返済負担の重さ
ワンルームマンション投資はローンを活用して始める人が大半です。しかし、ローンの返済が重荷となり、資金繰りに行き詰まるリスクがあります。
空室や修繕費の発生が重なると、ローンの返済に自己資金を持ち出さなければならない状況にもなりかねません。
ワンルームマンションの投資で後悔する人としない人の違い
ワンルームマンションの投資で後悔する人としない人には、次のような違いがあります。
・営業トークに流される人と自ら情報を収集する人
・利回りだけを見る人と長期的な資産形成を考える人
・出口戦略を持たない人と売却まで想定する人
それぞれ詳しく解説します。
営業トークに流される人と自ら情報を収集する人
後悔する人の多くは、不動産会社の営業トークを鵜呑みにしてしまいます。「利回り◯％保証」「節税で年収アップ」といった耳ざわりの良い言葉に安心し、契約内容や市場データを十分に調べないまま購入を決断してしまうのです。
一方、後悔しない人は営業資料だけに頼らず、実際の賃貸相場や空室率、修繕履歴などを自ら調査します。複数の不動産会社に相談し、情報を比較したうえで判断するため、想定外のリスクを避けやすくなります。
利回りだけを見る人と長期的な資産形成を考える人
後悔する人は「表面利回り◯％」といった数字だけに注目しがちです。
管理費や修繕積立金、税金などを差し引いた「実質利回り」で判断しなければ手元に残る利益が見えてきません。
短期的な数字にだけ目を向けると、数年後に赤字化して後悔することになります。
後悔しない人は、キャッシュフローが安定して出るかどうかを重視し、20年後・30年後の資産価値も考慮して投資を考えます。利回りはあくまでも要素のひとつと捉え、資産形成全体の戦略の中で不動産投資を位置づけています。
出口戦略を持たない人と売却まで想定する人
後悔する人に共通するのは「買うこと」がゴールになっている点です。
購入後に家賃が下がったり、ローン返済が重荷になったりしたときの出口戦略を持たないため、売却が難航して資産を抱え込むことになります。
後悔しない人は購入前から出口を想定しています。あらかじめシナリオを描いているため、損失を最小限に抑えて計画的に投資を進められます。
ワンルームマンション投資でよくある後悔・失敗例
ワンルームマンション投資でよくある後悔・失敗例を詳しく見ていきましょう。
・新築購入後に家賃が下落して赤字
・サブリース契約に依存して収益悪化
・節税にならない
・経費の上昇でキャッシュフローが崩れる
新築購入後に家賃が下落して赤字
新築ワンルームマンションは購入時に高額な販売経費が上乗せされているため、購入直後から資産価値が下がりやすい傾向にあります。
数年が経過すると家賃水準も落ち込み、当初の収支計画どおりに運用できなくなるケースも珍しくありません。
家賃が下がればローン返済に自己資金を充てざるを得ず、「毎月持ち出しが発生する赤字物件」となって投資は失敗してしまいます。
サブリース契約に依存して収益が悪化
サブリース契約は「10年間家賃保証」などと宣伝されることが多く、投資初心者にとって安心材料のように見えます。しかし、実際には2年ごとの契約更新時に家賃保証が10〜20％減額されます。
たとえば、購入当初は月10万円の保証で更新後は8万円に下がった場合、ローン返済額が月9万円だと家賃保証のほうが下回ります。
契約書に「市場家賃の下落に応じて減額可能」といった条項があるのは普通です。そのため、オーナー側から契約を有利に変更することはできません。
節税にならない
不動産会社の営業では節税が強調されますが、思ったほどの効果がないケースも少なくありません。
たとえば、年収600万円のサラリーマンが新築ワンルームを購入して年間30万円の赤字を計上した場合、所得税と住民税を合わせても戻ってくるのはせいぜい5〜7万円程度です。
赤字30万円のうち約25万円は自己負担として残ります。これでは節税にならないでしょう。
税制改正や転勤などのライフイベントで損益通算が使えなくなれば「ただの赤字物件」を抱える結果になります。節税を主目的に投資を始めた人ほど後悔しやすいのが現実です。
経費の上昇でキャッシュフローが崩れる
マンション経営にはローン返済だけでなく、修繕積立金や管理費といった維持費用が発生します。
築年数が経過するほど費用は上昇し、当初想定していたキャッシュフローを圧迫します。
大規模修繕のタイミングでは一時的に大きな負担が発生するため、投資が赤字に転落するケースも少なくありません。
ワンルームマンション投資で後悔しないためのポイント
ワンルームマンションの投資で後悔しないためにも、事前に次のポイントをチェックしておきましょう。
・賃貸需要と家賃相場を調査する
・ランニングコストを把握する
・信頼できる不動産会社を見極める
・融資条件と資金は慎重に計画する
・長期的に運用できる物件を選ぶ
それぞれ詳しく解説します。
賃貸需要と家賃相場を調査する
購入を検討する際には賃貸需要を確認が不可欠です。投資用ワンルームマンションの収益は、入居者がいなければ成り立ちません。
最寄り駅の乗降客数
周辺に大学や企業があるか
近隣物件の賃料
最低でも上記は徹底的に調査しておきましょう。
ランニングコストを把握する
家賃収入に限定した収益のシミュレーションは非現実的です。実際には、修繕積立金や管理費が毎月発生し、築年数の経過とともに上昇します。
築15〜20年を迎える頃には大規模修繕が必要になり、一時的に数十万円単位の負担が発生することもあります。
ランニングコストを考慮せずに購入すると利益が残らない可能性もあるので注意が必要です。
信頼できる不動産会社を見極める
投資の成否を大きく左右するのが、仲介・販売を行う不動産会社です。
営業トークが派手でも、契約内容に不利な条件を盛り込んでいる不動産会社は少なくありません。顧客をカモと見ているヤバい不動産会社が存在するのも事実です。
契約前には必ず複数社に相談し、過去の販売実績や管理体制、口コミなどを確認しましょう。
購入を急がせる
節税や保証ばかり強調する
上記のように偏ったセールストークをする不動産会社は避けたほうが無難です。
融資条件と資金は慎重に計画する
ワンルームマンション投資の多くはローンを組んで始めますが、金利や返済期間によってキャッシュフローは大きく変わります。たとえば、金利が0.5％違うだけで返済総額は数百万円単位で変動します。
頭金の額も収益性を左右します。自己資金に余裕がないままフルローンに頼ると、空室や家賃下落時に赤字を埋められず、生活資金を圧迫するリスクが高まるので危険です。
長期的に運用できる物件を選ぶ
ワンルームマンション投資は短期で大きな利益を得る投資ではありません。
後悔を避けるために、20年先も賃貸需要がある立地かどうかを見極めましょう。
駅徒歩10分以内の立地や人口が増加しているエリア、再開発の予定地域などは比較的安定しやすい傾向にあります。反対に、地方都市や郊外で人口減少が進んでいるエリアは長期運用に不向きです。
ワンルームマンション投資の必須確認項目
ワンルームマンション投資を検討する場合は、次のポイントを確認・認識しておきましょう。
・投資が成り立つ条件を理解する
・他の資産運用手段と比較する
・不動産クラウドファンディングを検討する
それぞれ詳しく解説します。
投資が成り立つ条件を理解する
ワンルームマンション投資はリスクも多いですが、条件次第では堅実な資産形成手段になり得ます。
たとえば、東京23区で「駅徒歩5分圏内・築10年以内・利回り5％以上」といった条件を満たす物件であれば需要が安定しやすく、長期的な運用にも耐えられる可能性は高いでしょう。
逆に、築古や郊外で需要が弱い物件は、購入価格が安くても空室や価値下落リスクが高まります。投資として成り立ちにくいのが現実です。
他の資産運用手段と比較する
不動産投資を検討する際には、株式や投資信託、REIT（不動産投資信託）など、他の投資手段との比較も欠かせません。
株式投資は値動きが大きいものの流動性が高く、売却も容易です。現物不動産は安定した収益を得やすい反面、売却に時間がかかり、維持コストも発生します。
事前にメリット・デメリットを比較しておけば、自分に合った投資手法を冷静に判断できます。
不動産クラウドファンディングを検討する
ローンや管理リスクを抱えるのが不安な場合は、不動産クラウドファンディングのような代替投資が選択肢になります。
クラウドファンディングであれば数万円から分散投資でき、管理業務も不要です。現物投資よりも手軽に始められるのも大きな利点です。初心者でもリスクを抑えながら不動産分野に投資できます。
不動産クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
まとめ
ワンルームマンション投資は少額から始められますが、利回りの低さや空室リスク、節税効果の過信など、後悔につながる要因は多いです。失敗を避けるためには、需要や家賃相場、コストなどを考慮したうえで購入する必要があります。
リスクが大きいと感じるなら、不動産クラウドファンディングも選択肢に入れるといいでしょう。さまざまな投資方法を冷静に比較して、やってよかったと思える資産形成の方法を見極めていきましょう。
