不動産投資を始めたいという人は増えていますが、「高利回り」や「税金対策」といった魅力的な言葉に引かれて物件を購入したものの、あとになって「騙された！」と後悔するケースは少なくありません。
そこで本記事では、実際に起こりうる詐欺の手口や、不動産投資で騙されないための対策方法を詳しく解説します。
「不動産を高く買わされた」という人や、「賃貸の不動産投資で騙された」という人も、ぜひ参考にしてください。
あなたを狙う！不動産投資詐欺の代表的な7つの罠
代表的な不動産投資詐欺は次の7種類です。
・手付金詐欺
・入居率詐欺
・二重譲渡
・デート商法
・海外投資詐欺
・リフォーム不正追加請求
それぞれ詳しく解説します。
消えた手付金！業者が突然音信不通に…
不動産取引契約の証として支払う手付金を狙った詐欺です。
・魅力的な物件を提示し契約を急がせる（「こんなにいい物件は滅多にない。早くしないと他に売れてしまう」など）
・ひとつの物件に複数の購入希望者を集め、それぞれから手付金を取って音信不通になる。
騙されないためにも、業者の実績と評判を十分に調査して「正規の不動産業者」であることを確認しましょう。
免許の有無や事務所が実在するかどうかも入念にチェックしてください。
「魅力的な物件」「急がないとダメ」などと言われれば焦ってしまうかもしれませんが、安易に手付金を支払うのは避けましょう。
退去者続出！入居状況の嘘に騙された
悪質業者は高い収益性をアピールするために、入居状況について嘘の情報を提供します。実際には空室が多いにもかかわらず、ほぼ満室であると偽ったり、長期契約者がいると嘘をつくのです。
「サクラ」を使って満室に見せかけるケースもあるので注意しましょう。
このような詐欺に遭わないためには、物件を直接訪問して入居状況を自分の目で確認することが大切です。
また、各部屋の契約時期や入居者の属性などが記載されたレントロール（家賃明細表）を確認して、不自然な入退去がないかどうかも見ておきましょう。
ただし、レントロールを偽装する悪質業者も存在します。近隣住民や管理会社に話を聞き、具体的で正確な情報も得ておきたいところです。
二重譲渡の罠！あなたの物件は誰のもの？
二重譲渡は、同じ不動産を複数の人に売却する悪質な詐欺行為です。被害者は正当に購入したつもりでいても、実は他の人にも売却されていたという事態に陥ります。
この詐欺に騙されないためにも、不動産登記簿を必ず確認しましょう。登記簿には所有者や抵当権の情報が記載されているので、物件の権利関係を把握できます。
なお、法的な所有権は金銭授受の段階ではなく「登記の変更手続き」の際に行われるため、事前の確認が必須です。
場合によっては、登記簿謄本記載の所有者が詐欺に加担しています。不動産仲介業者の資格と実績も十分に調査しましょう。
恋愛感情を悪用？デート商法での不動産詐欺
デート商法は、恋愛感情を利用した悪質な詐欺手法です。
典型的なケースでは、魅力的な異性を装った詐欺師が、親密な関係を築いた後に「一緒に投資をしよう」と持ちかけてきます。
古典的な手口ですが、現在でも騙される人は少なくありません。詐欺から身を守るためには、恋愛感情と金銭的な判断を切り離すことが大切です。
どんなに親密な関係であっても、大きな金銭的決断をする際は冷静に考え、第三者の意見を聞きましょう。
実在しない海外物件！遠い異国での投資トラブル
悪質な業者は、実際には存在しない、または、価値の低い海外物件を高値で販売します。遠隔地で直接確認するのが難しいことを悪用した手口です。
海外不動産詐欺に騙されないためには、現地の不動産法や税制について十分に調査したうえで、信頼できる現地パートナーを見つけることが重要です。
可能な限り現地を訪れて物件を直接確認したほうがいいでしょう。現地に出向けない物件の購入は避けたほうが無難です。
リフォーム代金の水増し！不正な追加請求
悪質な業者は、当初の見積もりよりも大幅に高額なリフォーム代金を請求をしてくることがあります。「予期せぬ問題が見つかった」などの理由を付けて、不当な追加費用を要求するのです。
このような詐欺を防ぐためにも、リフォーム契約を結ぶ前には、複数の業者から見積もりを取り寄せて比較検討しましょう。
契約書には作業内容と費用を明確に記載し、追加工事が必要になった場合の扱いも決めておくと安心です。
気づかないうちに加担してしまう？詐欺の共犯者になるリスク
気づかないうちに不動産投資詐欺の共犯者になるケースもあります。詳しく見ていきましょう。
書類の改ざんでローン審査が通った！その裏にある真実
不動産投資にはローンの審査を通過は不可欠ですが、悪質な業者が審査を通りやすくするために書類の改ざんを提案することがあります。
・収入証明書の金額を水増しする
・勤務年数を偽る
など
銀行預金の残高を改ざんする事件は実際に起きています。「ちょっとした嘘」に思えるかもしれませんが深刻な法律違反です。
特に初心者の方は「これくらいなら大丈夫」と考えてしまうかもしれませんが、たとえ不動産業者や銀行員から勧められたとしても応じてはいけません。
書類の改ざんは詐欺罪や文書偽造に該当し、発覚した場合は刑事責任を問われる可能性があります。このような事態を避けるためにも、書類はすべて自分で正確に記入して内容を十分に確認しましょう。
ローンの審査に関して不安がある場合は、正直に金融機関に相談するのがおすすめです。
無理にローンを組むのではなく、自分の経済状況に合った物件選びを心がけましょう。
要注意！悪質不動産業者がよく使う危険なフレーズ8選
不動産投資詐欺の被害に遭わないようにするためにも、悪質な不動産業者がよく使う危険なフレーズを覚えておきましょう。
「税金対策に最適！」
「年金の代わりになる」
「家賃保証あり」
「高利回り」
「将来の値上がりは確実！」
「クーリングオフできるから安心」
「頭金なしでスタートできる！」
危険な理由を、それぞれ詳しく解説します。
「税金対策に最適！」その本当の意味は？
不動産投資を勧める際に「税金対策に最適！」というフレーズをよく耳にします。
たしかに、不動産投資には減価償却や経費計上など、税制上の優遇措置があります。しかし、節税のためだけに投資を決めるのは危険です。
節税目的で不動産投資をする場合は、次のポイントを意識しておきましょう。
・年収が高い人が有利になる傾向
年収が高いと所得税や住民税の負担が増えるので、節税効果が相対的に大きくなります。
・築古物件の節税効果が高い
築年数の古い物件は建物部分の減価償却費が大きく、初期の節税効果が高いケースがあります。
注意したいのは、節税目的で不動産投資をするとリスクを伴うという点です。
たとえば、減価償却を使えば一時的に税負担を軽減できますが、物件自体が赤字を生む可能性があります。
家賃収入がローンの支払いや修繕費を下回ればキャッシュフローがマイナスになり、節税効果以上に資金繰りが厳しくなります。
築古物件は修繕費や管理費がかかりやすく、資産価値の下落が進んでいる可能性が高いです。
節税効果は短期的で、長期的には物件の価値が大きく下落する恐れがあります。
いずれにしても、「税金対策」という言葉に惑わされず、投資の本質的な価値を見極めることが重要です。
税制優遇はあくまでも付加的なメリットとして捉えるべきでしょう。
「年金の代わりになる」その背後に潜む罠
「年金の代わりになる」という言葉は、将来の経済的不安を抱える人にとって魅力的に聞こえるかもしれません。しかし、この言葉を鵜呑みにして安易に投資を決めるのは危険です。
不動産投資には年金と別のリスクがあります。
〇不動産投資のリスク
・空室リスク
・修繕費用
・不動産価値の下落
など
不動産は流動性が低いので、急に現金が必要になった場合に迅速に対応できません。年金のように安定・確実ではなく、不動産市場の変動と経済状況によって収益は大きく変動します。
不動産投資を年金の完全な代替として考えるのは避けましょう。多様な資産運用の一部として捉えることが大切です。
自分の経済状況や将来のライフプランを十分に考慮したうえで、リスクを分散させた総合的な資産運用戦略を立てましょう。
「家賃保証あり」本当に保証される？
家賃保証契約（サブリース契約）は契約期間が長期でも、家賃引き下げが可能なケースがあります。
建築後10年を過ぎた場合、市場状況や物件の状態に応じて2年ごとに家賃を見直されるのが一般的です。
将来家賃が引き下げられた場合、予定していた返済額に対して家賃収入が不足します。家賃保証額が大幅に引き下げられた場合は深刻で、最悪の場合には返済が困難になり破綻します。
「家賃保証あり」であっても、当初の家賃保証額に基づいてローンを組むのは危険です。
サブリース契約はオーナー側に不利な条件が含まれているケースも多く、契約後のトラブルも目立ちます。
「高利回り」その数字は現実的？
高い利回りが提示された場合、その数字が本当に現実的なものかどうかを慎重に検討する必要があります。
提示された利回りの計算方法は必ず確認しましょう。初期費用や維持管理費、税金などの経費が適切に考慮されていないことも少なくありません。
建物の経年劣化に伴う修繕費用の増加や、地域の家賃相場の下落で長期的な利回りが低下する可能性も！
空室率の想定も重要です。満室時の家賃収入のみを基に計算された利回りは現実的ではありません。
地域の平均的な空室率や、物件の特性を考慮した適切な空室率を想定して計算しましょう。
「将来の値上がりは確実！」過剰な期待を抱かせる業者の言葉
不動産価値の上昇は保証されたものではありません。経済状況や人口動態、都市計画の変更など、さまざまな要因によって変動します。
過去に値上がりした地域であっても、将来も同じように価値が上昇するとは限りません。
「必ず」「絶対」「確実に」などの言葉を使って契約を勧めてくる業者には注意が必要です。
仮に価値が上昇したとしても現金化するためには売却する必要があるので、売却のタイミングや買い手の存在によっても利益は変動します。
「クーリングオフできるから安心」本当に安全？
クーリングオフ制度は消費者を守るための重要な制度ですが、適用範囲や条件には制限があります。
〇不動産売買契約においてクーリングオフができる条件
・売主が宅地建物取引業者である
・個人間売買では適用されない
・宅建業者の事務所以外で契約を締結した
・代金支払いと引き渡しの完了前
・期間は契約締結から8日以内
上記すべての条件を満たしていなければいけません。
なお、クーリングオフをしたい場合には期間内に書面で手続きを行ないます。
「書面が届いていない」といったトラブルを避けるためにも、内容証明郵便を利用するのが基本です。
「頭金なしでスタートできる！」その後のコストは？
頭金が不要だと初期投資が少なくて済むというメリットを感じますが、後々のコストやリスクが増大する可能性が高くなります。
借入額も増えるので毎月のローン返済額も高額です。一般的な頭金アリのローンに比べると利息が高く設定されることもあります。
不動産投資ではメンテナンス費用や予想外の修繕費用は必発です。頭金なしの状態で手元資金に余裕がないと、突発的な支出に対応できずキャッシュフローが圧迫される恐れがあります。
「頭金なしでスタートできる」という甘い言葉に惑わされず、将来的な負担とリスクを十分に理解したうえで、冷静に判断しましょう。
悪質詐欺不動産業者の特徴を見破れ！4つのサイン
悪質で詐欺的な不動産業者には、次のような特徴があります。
・悪い情報は隠す
・おとり広告がある
・事務所が見つからない
・手数料が不透明
それぞれ詳しく解説します。
悪い情報は隠す！業者の不自然な対応
悪質業者は重要な情報を隠そうとする傾向があります。
物件の不具合や周辺環境の問題点について質問しても、はぐらかしたり、曖昧な回答しか得られなければ契約を見送ったほうがいいでしょう。
契約書の細かい条項について説明を求めても「そんなの気にする必要はありません」などと言って具体的な説明を避けようとする業者もいます。
不自然な対応は業者が何かを隠しているサインと考えましょう。
おとり広告に注意！現実とかけ離れた物件紹介
魅力的すぎる物件情報には要注意です。市場相場よりも著しく安い価格や、立地条件が良すぎる物件は「おとり」の可能性があります。
おとり広告の物件は内見に行くと「その物件はもう成約済みです」と言われ、別の条件の悪い物件を紹介されるのが普通です。
このような対応をする不動産業者は、信頼性を疑ったほうがいいでしょう。
オフィスが実在しない？事務所が不明な不動産投資業者
悪質な不動産投資業者は、架空の住所やレンタル私書箱のようなオフィスを使用します。
常に外回りばかりで、オフィスでの面談を避けようとする業者にも注意が必要です。
誰にでもすぐに借りられるような事務所は「すぐに姿を消せる」ということにもなるので、そのような事務所の業者は利用しないようにしましょう。
追加費用の要求！本来不要な手数料の請求
不動産取引にはさまざまな費用が発生しますが、悪質業者は不必要な追加費用を要求します。
通常の不動産投資発生するのは次のような費用です。
・不動産取得税
・登録免許税
・住宅ローン抵当権設定登記費用
・固定資産税、都市計画税の清算金
・仲介手数料
・融資事務手数料
・ローン保証料
・物件調査手数料
・団体信用生命保険料
・火災保険料
など
見慣れない費用の要求や理由が不明確な場合は詐欺の可能性を疑いましょう。
請求されたすべて費用について詳細な説明を求め、不明点があれば他の業者にも相談するなど、慎重に判断してください。
騙されないために不動産投資の基本を学ぼう
不動産投資詐欺で騙されないためにも、次のようなポイントを意識しましょう。
・迷ったらその場で決断しない
・業者の実績と信頼で判断する
・定期的にプロに相談する
それぞれ詳しく解説します。
迷ったらその場で決断しない！少しの疑問も見逃さない
少しでも疑問や不安を感じたら、その場で契約をせずに時間をかけて考えましょう。
〇要注意！
物件の価格が市場相場と比べて不自然に安い
極端に高い収益性を提示された
契約内容の不明瞭な点や、説明を受けても完全に理解できない項目がある場合も即決は避けましょう。
不動産投資初心者の方はセールストークに乗せられて早急な決断をしてしまいがちです。しかし、「もう少し考える時間が欲しい」と伝え、冷静に検討する時間を確保しましょう。
焦らされても「急いで決める必要はない」という姿勢を保つことが大切です。
不動産投資は長期的な視点で行うものです。一時的な焦りや勢いで決めるべきではありません。少しの違和感が重要な警告サインの可能性もあります。
実績と信頼で判断！不動産会社の正しい見極め方
不動産投資を成功させるには、信頼できる不動産会社を選びが不可欠です。
不動産業者の実績と信頼性を判断する具体的な方法をチェックしておきましょう。
・信頼性:不動産会社の評判や口コミを調べて信頼できる会社かどうかを確認する
・専門性:購入したい物件の種類（新築、中古、土地など）に特化した会社を選ぶ
・担当者の対応: 担当者が親切で質問に対して丁寧に答えてくれるかどうか
・手数料とサービス内容: 仲介手数料や提供されるサービスの内容を確認
・物件情報の質と量:物件情報の質と量
定期的にプロに相談！第三者の目を活用する
わからないことがあれば迷わず税理士や会計士に相談しましょう。
不動産鑑定士への相談も有効です。物件の適正価格や将来の価値変動について客観的なアドバイスをしてくれます。
特に新しい地域に投資する際や大型の物件を購入する前には、不動産鑑定士の意見を聞くと確実な判断ができるはずです。
不動産投資で騙されたらどうする？頼れる相談先4選
不動産投資で騙された場合は、次のような相談先を活用しましょう。
・免許行政庁
・消費生活センター
・宅建協会
・弁護士
それぞれ詳しく解説します。
悪質な勧誘は免許行政庁に報告！
不動産投資の悪質な勧誘は免許行政庁に連絡しましょう。
・しつこい営業
・自宅への押しかけ
・迷惑な時間の電話
・脅迫のような勧誘
など
上記のような被害を受けた場合は、不動産会社名、担当者名、トラブルの詳細を記録して免許行政庁に連絡してください。
免許行政庁は報告を受けた内容に基づいて調査を行い、必要に応じて業者への指導や処分を行う権限を持っています。
なお、国土交通省でも注意喚起をしているので確認しておきましょう。
消費生活センターの活用
消費生活センターは、消費者トラブルに関する相談や情報提供を行う公的機関です。不動産投資に関するトラブルも消費者問題として扱われます。
各地域に設置されている消費生活センターでは、専門の相談員が無料で相談に応じてくれるので安心です。
相談の際は、契約書や重要事項説明書など、関連する書類を用意しておくと具体的なアドバイスを受けやすくなります。
「188（消費者ホットライン）」に電話をすると近くの消費生活相談窓口を案内してくれるので、場所がわからない場合は電話をしてみましょう。
宅建協会への問い合わせも忘れずに
宅建協会（宅地建物取引業協会）は、不動産取引の健全な発展と消費者保護を目的とした団体です。
各都道府県に設置されており、不動産業者の多くが加盟しています。
宅建協会は業界の自主規制団体としての性格も持つので、会員業者に対して一定の影響力があります。
問題が発生した不動産業者が宅建協会の会員の場合は、協会に相談すると解決の糸口が見つかる可能性があります。
相談する際には、問題となっている取引の詳細や経緯をできるだけ正確に説明することが大切です。
ただし、非会員の業者との問題については対応できない場合もあるので事前の確認は必要です。
弁護士に相談する際のポイント
不動産投資のトラブルが深刻化して法的な対応が必要となった場合は、弁護士への相談を検討しましょう。
弁護士に相談する際は、次のようなポイントに注意してください。
・不動産取引や投資に詳しい弁護士を選ぶ
・初回相談時には関連するすべての書類や証拠を整理して持参する
・弁護士費用について事前に確認する
相談する弁護士がわからない場合は「法テラス」を利用してみるのも、ひとつの方法です。
今日から始められる！不動産投資で騙されないための対策
不動産投資で騙されないためにも、次のような対策をしていきましょう。
・信頼できる情報源をリストアップする
・小さな投資から始めて徐々にステップアップ
・オンラインで他の投資家との情報共有
それぞれ詳しく解説します。
信頼できる情報源をリストアップする
不動産投資を始める際に重要なのは、信頼できる情報源の確保です。
ただ、膨大な情報の中から信頼性の高いものを見分けるのはなかなか難しいので、初めは公的機関や業界団体が提供する情報からチェックするといいでしょう。
専門書籍も重要な情報源です。著者の経歴や実績を確認して評判のよい書籍を選びましょう。
不動産投資に特化した雑誌も参考になりますが、広告記事は区別して読むことが大切です。
信頼できる情報源をリストアップしてチェックする習慣をつければ、市場動向や新しい投資機会などを逃さずに安全な投資判断ができます。
小さな投資から始めて徐々にステップアップ
初心者の方は、小さな投資から始めて徐々にステップアップするのがおすすめです。
最初から大きな金額を投資するのはリスクが高いだけでなく、詐欺や悪質商法の標的になりやすくなります。
まずは自分の資金力と知識レベルに見合った小規模投資から始めてみましょう。
不動産投資信託（REIT）への投資から始めるのも、ひとつの方法です。REITは少額からでも投資でき、プロが運用するため、物件を選定・管理するリスクを軽減できます。流動性も一般的には高く、資金を引き出しやすいというメリットもあります。
次のステップとしては、小規模な区分所有マンションへの投資が考えられるでしょう。この段階では、物件の選定や管理の基本を学びつつ、実際の不動産所有者としての経験を積めます。
この経験は、将来的に大きな投資をする際に役立つでしょう。
投資規模を拡大する際は、複数の専門家（不動産仲介業者、税理士、弁護士など）に相談して、多角的な視点から投資の妥当性を検討することをおすすめします。
ひとつの情報源に頼りすぎるとリスクが大きくなるので注意しましょう。
オンラインで他の投資家との情報共有を!
経験豊富な投資家の知見は貴重な学習リソースとなります。
ただし、SNSの情報は時として誤った情報や偏った見解が含まれているため、複数の信頼できる情報のクロスチェックは不可欠です。
不動産投資セミナーや勉強会に参加する際には、主催者の背景や目的をよく確認したうえで、純粋に教育目的のものを選びましょう。
まとめ
今回ご紹介した注意点やポイントを意識すれば、不動産投資で騙されるリスクは大幅に少なくなります。
