不動産投資は長期的な資産形成の手段として多くの人に選ばれていますが、自然災害のリスクは無視できません。
日本では地震が頻繁に発生するため、不動産市場にも大きな影響を与えます。近い将来発生する可能性が高い「南海トラフ地震」は投資家にとって特に深刻な懸念材料です。
〇不動産投資家におすすめのサービス
利回りくん
利回りくんは1万円から投資できる不動産クラウドファンディング。全国の案件に分散投資でき、地域リスクを抑えられます。
トウシェル
トウシェルは、不動産会社を無料で紹介してくれる相談サービスです。災害リスクを考慮した立地や物件選びのサポートを受けられます。
ファイナンシャルアカデミー
ファイナンシャルアカデミーの無料セミナーでは、地震リスクや価格変動を含めた資産防衛の考え方を学べます。
今回は、南海トラフ地震のリスクを踏まえた不動産投資戦略について詳しく解説します。
南海トラフ地震とは
南海トラフ地震とは、日本の南海トラフ沿いで発生する可能性が高い巨大地震です。
この地域はフィリピン海プレートとユーラシアプレートが接する場所で、過去にも大きな地震が発生しています。
1946年の「昭和南海地震」や、1707年の「宝永地震」は特に有名です。これらの地震は、広範囲にわたって津波や建物の被害をもたらしました。
南海トラフ地震はマグニチュードは9.0を超えるとされ、広範囲に津波を引き起こす恐れがあります。
南海トラフ地震が不動産市場に与える影響
南海トラフ地震が不動産市場に与える影響としては下記が考えられます。
・甚大な建物被害
・賃貸需要の変動
それぞれ詳しく解説します。
甚大な建物被害
南海トラフ地震による建物被害は、建物の構造や築年数、立地条件によって大きく異なってきます。
最新の耐震基準に適合した建物であっても、地盤の状態が悪い立地では深刻な被害が及ぶ可能性はあるでしょう。液状化現象が発生しやすい埋立地や沿岸部では、建物の傾きや沈下といった構造的な被害も予測されます。
津波による被害も甚大です。沿岸部の低層建築物では建物の水没も想定されます。
賃貸需要の変動
被災地では建物が損壊し、一時的に住居を失う人々が発生する恐れがあります。近隣の被害の少ない地域で賃貸需要が急増する可能性もあるでしょう。
復興作業に従事する作業員の宿泊需要も発生するため、一時的に賃貸需要は大きく高まると考えられます。ただし、被災地から他地域への人口流出も起きるため、長期的には賃貸需要が減少するリスクがあります。
沿岸部や地盤の弱い地域では、安全性を重視する入居者が内陸部や地盤の良い地域に移動するかもしれません。
なお、賃貸需要の変動は地域の経済活動の回復状況や、行政による復興計画の進捗状況にも大きく影響されます。
南海トラフ地震後の不動産価格の動向予測
不動産価格の影響を正しく予測するのは困難ですが、過去の災害時のデータからある程度の見通しは立てられます。
通常、地震発生直後は物件の需要が減少し、価格は一時的に下落します。地震直後の価格下落を狙って物件を安く購入する方法もありますが、長期的なリスクを十分に考慮しなければいけません。
過去には、被災地における復興プロジェクトの進行に伴い、不動産価格が上昇したケースもあります。公共インフラの整備や再開発が進む地域では再び人気が高まり、価格が上昇する可能性があるでしょう。
たとえば、東日本大震災後の仙台市内では、中古マンションでも価格が上昇しています。
基本的には、災害リスクの高いエリアであっても、復興と共に価格と土地取引は元に戻る傾向があります。旧耐震・新耐震を問わず価格が上昇しているのは興味深いところです。
東日本大震災前後の岩手県、宮城県、福島県における売買による土地取引の件数も見てみましょう。
岩手県は震災後にマイナス幅が拡大していますが、その後はプラスも増えています。宮城県も6月以降はプラスです。福島県は大幅なマイナスになりましたが、マイナス幅は縮小しています。
南海トラフ地震では短期的な不動産価格の下落が起きる可能性はありますが、長期的な市場回復を見越して投資判断をするのもひとつの方法です。
不動産投資家が南海トラフ地震のリスクを回避する方法
不動産投資家が南海トラフ地震のリスクを回避する方法は、下記の３つです。
・耐震性の高い物件選び
・地域分散投資
・地震保険の活用
それぞれ詳しく見ていきましょう。
耐震性の高い物件選び
物件選びでは「建築年むと「耐震基準」の確認が不可欠です。1981年6月以降に建てられた物件は新耐震基準に適合しており、地震に対する安全性が高くなっています。
価格が元に戻る・上昇するとしても新耐震と旧耐震では変動幅が違います。
建築年だけでなく、実際の耐震性能を示す耐震診断結果や耐震補強の実施状況も確認しておきましょう。建物の基礎構造や地盤の状況も重要なチェックポイントになります。
投資をする前には地盤調査報告書を入手し、液状化の可能性や地盤の支持力を確認すると適切な投資判断ができるでしょう。
特に初めての投資では、不動産の専門家や建築士に相談しながら耐震性能を多角的に評価することをおすすめします。
地域分散投資
地理的に離れた複数の地域に物件を分散させたほうが賢明です。
同じ地域に投資物件を集中させると、大規模災害が発生した際に全物件が同時に被災するリスクがあります。
ただし、やみくもに物件を分散させるのは避けましょう。各地域の特性を理解しておくことが大切です。
地域別の地震リスク、地盤条件、津波被害の可能性を調査しましょう。
経済圏の異なる地域に投資すれば、ひとつの地域で経済が停滞してもリスクを軽減できます。
地域分散を考える際には、物件管理の効率性も検討したほうがいいでしょう。管理会社のネットワークや、現地での対応能力も重要なポイントです。
地震保険の活用
地震保険は、地震によるリスクを経済的に補償する重要な手段です。
地震保険は火災保険に付帯する形で加入でき、「地震、噴火、これらによる津波を原因とする損害」を補償します。
保険料は建物の構造と所在地によって異なりますが、鉄筋コンクリート造の建物は木造建物と比べて保険料が安くなる傾向にあります。
耐震等級が高い建物は保険料の割引が適用されることもあります。
ただし、地震保険には下記のような注意点があります。
・地震保険の保険金額は火災保険金額の30～50%
・修繕費用の全額をカバーできない可能性がある
地震保険を契約する際には、保険会社や保険代理店に相談して物件の特性と投資規模に応じたプランを検討しましょう。
不動産投資の災害リスクを分散するためのサービス
利回りくん｜災害リスクを分散できるクラウドファンディング
利回りくんは、上場企業グループが運営する国内最大級の不動産クラウドファンディングサービスです。案件は全国にあり、特定の地域に偏らず投資を分散できるのが強み。
南海トラフ地震のような広域災害が懸念される中、特定地域の不動産を一括購入するより、クラウドファンディングで複数エリアに小口投資するほうがリスク分散につながります。
トウシェル｜災害リスクを踏まえた立地選びをサポート
トウシェルは、投資条件に合った不動産会社を無料で紹介するマッチングサービスです。南海トラフ地震のような大規模災害を想定すると、「立地リスクを避けたい」「耐震性の高い物件を選びたい」といった声は自然に強まります。
トウシェルを利用すれば、このようなニーズを踏まえて信頼できる不動産会社と出会えるため、災害リスクを意識した投資判断がしやすくなります。
ファイナンシャルアカデミー｜災害リスクを織り込んだ資産形成を学ぶ
ファイナンシャルアカデミーは日本最大級のマネースクールです。代表的な「お金の教養講座」では、資産形成の基礎・リスク管理・分散投資の重要性を学べます。
南海トラフ地震が起きれば不動産価格は下落リスクを抱えますが、講座を通じて災害リスクを意識した資産配分を理解すれば、老後や将来の資産を守る力を養えます。
まとめ
過去の震災で起きた不動産価格の推移や、リスクの分散を考慮すれば、南海トラフ地震に備えた不動産投資も可能です。地震保険も含めて備えられることは早めに取り組んでおきましょう。
執筆者：山岡ひかる
証券会社に勤める知人の影響で株式投資を始める。投資歴は約13年。不動産投資にも詳しく、相場の動きと経済のつながりを読み解く記事には定評がある。初心者にも読みやすい投資系コンテンツを多数執筆。
